大悅城控股上海高質量拿地，資產結構持續優化升級

9月5日，大悅城控股(000031.SZ)旗下大悅城地產(00207.HK)發布公告稱，公司以11.96億元的價格在上海聯交所競得上海市虹口區北外灘116街坊地塊，這意味著上海市虹口區最后一塊“出讓毛地”終于“塵埃落定”。

北外灘116街坊地塊位于北外灘板塊，距離地鐵4號線大連路站近250米距離，地塊周邊各類配套設施成熟完善，屬于上海經濟中心的“黃金地段”。據了解，該地塊的舊改工作啟動于2003年，直到2020年才正式全部完成。

近年來，大悅城控股積極參與上海市，尤其是上海虹口區的城市更新工作。此前2021年入市的中糧瑞虹·海景壹號就以單盤四開四罄的佳績為北外灘開發進程寫下燦爛的一筆;今年3月，該項目順利交付，累計到訪交付率高達99%，令該板塊高端人居邁入新篇章。據了解，本次競得地塊未來也將落地在上海備受矚目的大悅“壹號”產品，推動區域綜合發展水平不斷向好提升。

(資料圖)

北外灘116街坊地塊：舊改遺珠的稀缺價值

上海市虹口區北外灘116街坊地塊東至保定路、南至昆明路、西至安國路、北至唐山路;4號、12號兩條地鐵線對該地塊形成半包圍式格局，北側還有海寧路與大連路兩條主干道在此交匯，地理位置優越，交通四通八達。

地塊周邊配套資源豐富成熟，商業密度較高;周邊1km范圍內即有上濱生活廣場、地寶廣場、上海宏基休閑廣場、北外灘來福士等多座大型商業綜合體。在醫療資源方面，地塊距離三甲醫院上海市第一人民醫院、新華醫院駕車均只有約3km路程。此外，周邊還有上海市重點學校華師大附一中、虹口區重點學校華師大一附中實驗小學，未來還有同濟附屬澄衷中學、上海中學國際部等優質院校，能夠覆蓋全齡段、多維度的教育需求。

更值得一提的是，從基礎信息來看，該地塊計容建面4.65萬㎡，容積率1.95，是上海市中心罕見的無商辦、無15%自持住宅、無5%保障房的純住宅地塊，開發價值極高。

2020年，《中共上海市虹口區委關于制定虹口區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》在上海市虹口區第十屆委員會第十二次全體會議審議通過，以書面文件的形式再次明確了北外灘未來的具體發展目標：到2035年實現基本建成具有強勁實力、獨特魅力和重要國際影響力的一流中心城區，在上海建設具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市中發揮重要作用。

未來，北外灘將承載“總部經濟”的重要功能，力爭打造成為上海市的的“超級總部基地”、“世界級會客廳”，顯示度升至新高度。

日前，中共虹口區委召開專題協商座談會通報北外灘開發建設有關情況。會議強調今年是北外灘實現“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的關鍵之年，一方面要積極推動宏偉藍圖高質量轉化為“施工圖”“實景畫”，另一方面也要持續關注北外灘區域的功能與品質雙提升，加快文化、體育、教育、商業等各類要素集聚，打造產業集群效應。

近年來，大悅城控股深度參與虹口區城市更新建設工作，本次116街坊地塊項目開發也是繼中糧瑞虹·海景壹號項目之后，該公司全面參與北外灘開發建設工作的重要一步。在拿地前一個月，大悅城控股上海大區就已與與虹口區人民政府簽訂框架合作協議。根據協議內容，未來雙方將重點圍繞城市更新、城市舊改、TOD、綜合體開發、輕資產運營等領域進行政企合作，全力爭取中糧集團旗下金融、貿易、大消費等板塊進駐虹口，將虹口作為重要投資區域。

得益于大悅城控股豐富的多業態開發操盤經驗，本次地塊開發也為大悅城控股在上海地區再次補入優質彈藥。

資產換倉，城市更新業務賦能公司價值提升

今年上半年，我國地產市場仍在經歷行業陣痛。國家統計局數據顯示，今年前6個月商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%;商品房銷售額約6.31萬億元，同比增長1.1%。

受市場下行壓力影響，多數房企進一步向一二線核心城市收攏投資，各大重點城市的熱門地塊屢遭爭搶。如今年上海市首輪土拍，總計19宗地塊吸引了60家房企參與爭奪，土地出讓金總額超過518億元，單幅地塊最高溢價率達到9.67%。

存量競爭不僅使得銷售回款壓力加大，也進一步推高了優質地塊的獲取難度。受當前市場變化特征影響，今年上半年大悅城控股加大了去庫存、抓回款的力度，通過提高開發效率，創新營銷手段等方式不斷提高庫存去化效率，實現簽約面積123萬平方米，全口徑結算金額310億元，跑贏市場大盤。

在城市更新領域的深耕為大悅城控股帶來了多渠道獲取城市核心地塊的可能。譬如本次獲取的北外灘116街坊地塊。據悉，大悅城控股計劃將在該地塊落地“TOP”產品系“壹號”系新作，如相關信息屬實，這將是“壹號”系在上海的第五次登臺。

根據大悅城控股官網公示信息，作為高端純質改善型產品，“壹號”系對地塊條件要求十分嚴格，擇址必須位于一二線城市中心區或副中心核心地段，客群以金領階層、新財富階層為主。

得益于嚴格的品質把控，此前在上海落地的四作“壹號”系產品就備受市場熱捧，屢創銷售神話。如2016年中糧天悅壹號二期入市首日即熱銷130余套;2018年中糧海景壹號入市時，首開400余套房源一日告罄等。

除高質量奪得116街坊地塊外，近期大悅城控股還在積極運作大宗交易，如果實現資產換倉優化的目標，不僅在商業板塊的“輕重并舉”戰略能夠再度推進，其在在地產開發板塊也將優化庫存結構，進一步向高能級城市高毛利項目聚焦，帶來更為長遠的價值增量。