武漢新房成交坐“過山車”，“降價跑量”成常態，有樓盤最高跌價達5成 世界聚看點

5月舉行的第40屆武漢春季房地產交易會，無疑給武漢樓市點了一把火。就在5月31日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發企業的需求，本屆房交會將延長15天至6月15日結束。

【資料圖】

從“金三”的成交量大增，到“銀四”的大幅下跌，再到“紅五月”的強勢反彈，近幾月的武漢樓市可謂跌宕起伏，似上演“過山車”。

據武漢住房保障和房屋管理局數據，4月份武漢新建住房網簽銷售套數7487套，環比3月的14643套大幅減少48.87%；不過隨著房交會的舉行，5月新房成交出現強勢反彈。5月武漢新建商品住房成交14088套，環比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。

5月中旬，《每日經濟新聞》記者實地走訪調查了武漢多個樓盤項目發現，當地樓市表現冷熱不均，有高端豪宅項目甚至 開盤“日光”，而對于大多數剛需項目而言，打折銷售仍是普遍選擇，特別是部分出險房企的項目甚至基本處于了停滯狀態。

武漢城市建筑 圖片來源：每經記者 陳利 攝

多盤“降價跑量”有項目最高跌價5成

通幾天的實地走訪調查，記者發現，雖然5月份武漢樓市成交量有所回反彈，但在硚口區、江岸區、洪山區等多個熱門板塊，不少樓盤項目的銷售策略仍然是“降價跑量”。

龍湖攬境是龍湖在硚口區古田板塊打造的首個近百萬平方米大盤綜合體。記者于周六下午3點到達該項目，發現售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者。

“周末到訪情況還不錯?！表椖恐脴I顧問李成告訴記者，春節后項目整體成交情況相比去年有所上升，特別是2-3月情況最好，“這兩個月已經有所下降了?！?/p>

據李成介紹，目前項目已是準現房銷售，最快將于6月底交房?！艾F在首套房利率只有3.9%，還能免契稅，我們項目現在還有很多優惠措施?！?/p>

以一套建面143平方米的四房為例，原單價16185元/平方米、總價約230萬元，但只要馬上定房就可享受98折，三天內付清首付款還可享受97折及清盤優惠97折的優惠。此外，在限定時間里還可享受三江航天專屬團購優惠97折扣，以及購買地下車位直接減7萬元。“所有優惠算下來，這套房總價只要約205.6萬元，單價14476元，相當于打了9折還多，總體優惠了24萬元?！?/p>

武漢龍湖攬境售樓部的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝

在距離該項目約3公里的華發?都薈天地銷售中心，雖然已是下午快6點了，但現場仍然坐滿了前來看房者。據公開資料，該項目地塊于2020年底被華發以底價74.69億元獲得，樓面地價11164.42元/平方米。根據出讓文件要求，競得人須先行啟動規劃中學建設，且在掛牌成交后的20個月內完成建設并交付。另外，需配建1所24班小學、2所幼兒園總班數不少于18班。

“我們在售房源面積在84-137平方米，價格整體優惠后約18500元/平方米?！表椖恐脴I顧問張瑤告訴記者，由于項目自身要配建小學和初中，對很多家庭都具有吸引力?！半m然人氣沒有2-3月時高，但相比其他項目來說還是要好很多?！?/p>

據記者了解，該項目在2022年下半年曾一度降價出售，優惠后的均價不到17000元/平方米。在當地業內人士看來，“這個價格可以說是在虧本賣了，就算是現在價格上漲了一些，但利潤還是很低?！?/p>

“從我們項目近段時間到訪和成交情況來看，這個月環比應該是有所下降的?！痹谀嘲購姺科笪挥谖錆h洪山區白沙洲板塊項目時，該項目營銷負責人許策告訴記者，可能此前一個月能賣20多套，但這兩個月就只能賣到10來套。

記者來到該項目現場時正值周五下午，在記者采訪的一個多小時里，該項目現場并未有客戶前來咨詢。

“與周邊其他幾個項目相比，我們這幾個月的成交情況還算是比較好，部分項目由于公司資金問題爆雷的，銷售就已基本處于停滯狀態?！辈贿^許策也直言，項目現在的銷售價格肯定是打了折的。

據許策介紹，他所負責的項目屬于剛需產品，2021年10月開盤時毛坯均價為12500元/平方米，但現在項目精裝房的均價是13000元/平方米?！拔覀兊木b標準是2000元/平方米，現在價格就相當于打了9折?！?/p>

“打折是整個區域項目普遍存在的情況?！痹S策向記者透露，周邊3公里范圍內項目售價與去年底相比，基本打8折。

但在許策看來，這并不算多?！叭h外甚至稍微再遠的地方，個別項目原來（去年）的銷售價格在9000-10000元/平方米，但今年價格降到了6000甚至5000元/平方米，降幅最高能達到了50%。主城區的一些項目雖然沒有直接對外輸出價格降了，但實際上網簽價格相比于備案價格也是有所下降的?！?/p>

線上房交會給武漢樓市添了一把火

事實上，面對新房市場成交回落，武漢市相關部門也在為提振市場而努力?；诖?，武漢從5月1日起舉辦第40屆武漢春季房地產交易會，為期一個月。

在房交會期間，武漢市相關部門給出了維修資金補貼、契稅補貼等多項購房利好政策。如在武漢市二環線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼50%；在武漢市新城區購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。

記者了解到，在房交會期間，包括武漢城建集團、保利發展、楚天地產等在內的房企紛紛推出了相應的優惠政策。如城建集團聯動旗下34個樓盤，活動期間前1000名成功認購者每套房源可獲補貼5萬元，認購已交付房源補貼一年物業費，還有價值6萬元的車位優惠券；保利庭瑞?閱江臺在房交會期間可專享九八折、現場簽約九九折和按時簽約九八折三重優惠；保利?時光印象除了留漢人才可享專屬的九五折優惠外，還有到訪禮、特價房和車位券等一系列讓利舉措。

來源：安居客武漢

雖然在在房交會開幕的前三天，武漢市商品房住宅成交量分別僅為98套、112套、87套。但假期后成交量迅速反彈，在5月7日當天的網簽量達到了766套，5月30日當天的網簽量甚至突破千套，達到1010套，也年內武漢新房日成交量首破千套。

整個5月份，武漢新建商品房成交16148套，其中新建商品住房成交14088套，環比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量（14643套）。

據介紹，此次房交會線上展會于5月1日啟幕，截至5月31日，房交會線上平臺累計瀏覽量71萬次，累計用戶數2.3萬。線上累計成交10838套，網簽面積127.8萬平方米，金額194.2億元。

就在5月31日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發企業的需求，進一步支持合理住房消費，第40屆武漢春季房地產交易會將延長15天，至2023年6月15日結束。

“政策更多的是利好于二環以外的剛需項目?！蔽錆h當地一企業項目負責人告訴記者，對于二環以內的項目特別是高端項目利好作用很有限。

直播獲客“慘淡”多數樓盤依賴渠道銷售

值得注意的是，在今年2、3月武漢市場行情好轉時，有部分樓盤項目收回了此前的折扣點數。

克而瑞監測數據顯示，包括位于王家灣板塊的中鐵建花語汀瀾、丁字橋板塊的萬科新都會、天地雅園等超15個項目，在3月時曾收回至少3個點的優惠，但隨之而來的則是周均到訪客流量的迅速下滑，最高下降幅度超過了50%。“前期低迷型城市當前漲價基礎不穩，一旦價格上行基本都會帶來成交量的回調?！?/p>

而當下略顯疲軟的市場環境和購房者濃厚的觀望情緒，也讓堅守在售樓部的開發商置業顧問和渠道經紀人，開始在不同平臺尋找新的流量密碼。

記者在走訪位于武漢東西湖區某頭部房企項目時，項目展示中心除一位工作人員帶著前來面試的置業顧問熟悉環境外，并無其他訪客，中介渠道也因工作空閑，只安排了一位內場值班人員。

武漢某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝

該項目置業顧問劉文向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大?！罢急饶苓_到50%左右吧，我們項目今年自己也開始在抖音直播賣房，但效果并不是很好?！睋渫嘎叮瑒傞_始直播時觀看的人也沒有，就喊項目上的人到直播間充當“水軍”評論、轉發?！皥猿至藘扇齻€月了，這個月開始自然客流增多，每天都會有客戶留下電話，不過打過去很多都是裝修、家居公司的，希望后期交房能有合作?！?/p>

記者了解到，目前武漢已有多個樓盤項目通過直播方式賣房?！拔覀兪菑募瘓F層面就要求每個項目今年都要直播?！痹谠S策看來，直播主要還是增加項目的知名度，“讓客戶知道有我們這個項目、在賣什么產品，尤其是在當下公司因為資金問題沒有與渠道進行合作，獲客渠道只能靠項目自身想辦法的情況下?！?/p>

“現在一場直播能有100人觀看就不錯了?！眳鞘悄嘲購姺科笪錆h區域的相關負責人，他告訴記者，公司也是每個項目都在直播?！跋鄬τ谄渌麉^域項目直播觀看人數僅個位數情況來看，我們還算好的，有時能同時有50人以上在觀看?！?/p>

不過相對于自行開發獲客渠道，當前武漢絕大多數項目對分銷渠道的依賴性依然很高?！坝绕涫且恍┍镜匮雵箜椖?，如武漢城建、武漢城投的，70%-80%甚至最高能達到90%以上銷售要依靠渠道?！痹S策告訴記者，一般來說，傭金比例是4-5個點，但有的項目最高能有6個點。

豪宅不愁賣有單價6萬元+項目開盤“日光”

不過，與普通住宅市場下行的情況下，武漢高端市場卻是另一番情景。

5月24日，武漢天地云廷三期T3/T4號樓開盤，推出117套面積在325-350平方米的房源，開盤當日即宣告售罄。據了解，半年時間里該項目備案價較前一期上漲了19086元/平方米，最高售價達7.82萬元/平方米，整體均價達65868元/平方米。這也是武漢首個備案均價突破6萬元/平方米的項目。

5月中旬的一天下午3點左右，記者在位于武漢二七濱江板塊的新希望(000876)D10項目現場看到，售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者，還不時有新的人群進入。據項目置業顧問介紹，項目P1P3地塊最后1棟住宅在近期推出，156套房源全是建面約210平方米的套四戶型，相較于2022年10月初開盤時的備案均價46100元/平方米，新推樓棟價格每平方米有超過3000元的上漲。

新希望D10項目售樓部的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝

“今年我們明顯感覺到，二三月份不管是豪宅還是剛需整體市場是回暖的，到3月底、4月初，市場就慢慢開始往下落了，但今年武漢豪宅市場比較穩定，沒有大起大落?！币幻駹I房企武漢區域營銷負責人王芝告訴記者，她們公司在二七濱江板塊開發的項目套均800萬元以上，但今年以來在沒有新開盤的情況下，月均成交量能維持在20套左右。

“據我了解，區域板塊內每個項目成交情況都還不錯，每個項目在同一時期推出的產品面積段都有一定的差異性，能及時補足市場所缺，給不同客戶群體不同的選擇?！?/p>

武漢當地機構大家顧問統計顯示，今年1-4月，武漢單價4萬元以上住宅產品在僅有434套新增供應的情況下，累計成交637套，成交量占到去年全年的49%，供求比僅0.57。而截至到5月22日，武漢單價4萬元+豪宅成交備案數量已達到2022年整年的約67%。

值得注意的是，被稱為武漢豪宅“七朵金花”（長江中心、華潤瑞府、中信泰富濱江金融城、武漢沙湖中心、保利天君、復星外灘中心、新希望D10天元）項目的備案均超過70套。如長江中心項目備案166套房源，其中一套位于項目R5號樓60層的406.5平方米房源，備案單價52066元/平方米，備案總價超2000萬元，這也是自2018年以來武漢第15套備案總價超2000萬元的非別墅住宅。

建設中的武漢長江中心項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝

除了新房，武漢豪宅二手房亦表現的可圈可點。數據顯示，今年1-4月，武漢全市單價4萬元以上二手房累計成交393套，占了去年全年成交量的56%，創下2019年以來的歷史新高，千萬級豪宅最高成交價達到了7.2萬元/平方米。

“我們去年入市的時候市場情況不是很好，價格定得也不高，今年我們不會一味要求去化，主要目標就是做溢價?！蓖踔フf。

二手房價同比“14連降”學區房也抗不住

值得一提的是，雖然武漢豪宅二手房市場價格有所上漲，但整體來看，降價仍是武漢二手房市場的主流。

據貝殼指數，4月份武漢二手房平均房價為16286元/平立米，環比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%，掛牌價和貝殼指數呈現出同步下降趨勢。

“每年3、4月都是學區房的成交高峰，但之后成交情況就會慢下來，這兩個月我們已經明顯感覺到了來看二手房的人少了很多?！蔽錆h江岸區一門店經紀人鄧瑤告訴記者，這個月因為有房交會的政策，成交量會好一點，但跟3月比還是有一定差距。

武漢房地產經紀行業協會統計數據顯示：3月武漢二手房成交12786套，環比上漲約70%，同比漲幅高達約110%；4月成交12405套，成交量同比增加約95%，占到武漢市住宅交易總量的58.49%。這是武漢連續兩個月二手房成交破萬套，并反超新房。

近一年武漢二手房掛牌均價走勢 數據來源：房天下研究院

但從與銷量相對的庫存來看，今年武漢的二手房掛牌量已接近18萬套，與新房不相上下，并有不斷增長的趨勢。這也導致二手房價格不斷下調。

以江岸區標桿學區房旭秀星匯君泊為例，其對應的學校為武漢市實驗博雅小學，目前在售的一套90平方米小套三房源，2022年10月掛牌，業主已先后降價8次，目前售價188萬元，掛牌單價20997元/平方米。而記者查詢獲悉，這套房源初掛盤價為229萬元，降價已超過了40萬元。而同小區掛牌的70套房源，從掛牌至今價格也有不同程度的下調。

同屬于江岸區的融科天城，業主也普遍下調了二手房出售價格。如近期融科天城四期成交了一套建面141.86平方米房源，同樣是在2022年10月掛牌，在經歷231天5次調價后，該房源最終以505萬元的價格成交，相比業主598萬元的預期價格下降93萬元。

據國家統計局數據，4月份武漢二手房住宅價格同比下跌3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但這已是武漢二手房價格連續14個月同比下跌，說明武漢二手房市場仍在下探。

另據據房天下研究院監測，5月武漢二手房掛牌均價為16891元/平方米，環比上漲1.99%，同比則下跌5.30%。

來源：武漢市教育局官網

不過，值得一提的是，就在5月31日，武漢市教育局公布了2023年武漢市各區義務教育公辦學校入學劃片，或許會在一定程度上激活武漢的學區房市場。

如在武漢光谷片區，隨著部分新樓盤陸續交付入住，一些小學在服務范圍不變的情況下新增了服務小區。如光谷第六小學新增旭輝千山凌云二期小區，光谷第八小學新增華潤昆侖御小區，光谷第十四小學新增美的云筑小區，光谷第十六小學新增中城龍湖森林小區，光谷第十七小學新增南山府、南山天樾、民發·盛特區小區，光谷第十八小學新增光谷正榮府、新希望錦粼九里小區，光谷第二十六小學新增武漢璽院小區等。

（應受訪者要求，文中李成、張瑤、許策、劉文、吳石、王芝、鄧瑤均為化名）

記者|陳利

編輯|段煉 魏文藝 蓋源源

校對|程鵬

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