1-4月商品房銷售額持續回升 房企投資意愿仍待提振

(資料圖)

5月16日，國家統計局發布2023年1-4月份全國房地產市場基本情況。

1-4月商品房銷售面積同比降幅進一步收窄至0.4%，銷售額同比增長8.8%，其中住宅銷售額同比增長超10%，商品房銷售額增速連續兩個月為正，市場有所提振。

雖然銷售壓力緩解，但是房企新開工意愿不足。1-4月份，全國房地產開發投資約3.55萬億元，同比下降6.2%，累計降幅較上月擴大0.4個百分點。

商品房銷售額持續回升

整體來看，受到一季度市場改善明顯影響，其次去年上半年成交基數偏低，從前4個月的累計同比上看，銷售面積降幅收窄，銷售額同比增幅進一步擴大。

2023年1-4月，商品房銷售額為4.0萬億元，同比增長8.8%，較1-3月擴大4.7個百分點。其中，1-4月住宅銷售額為3.6萬億元，同比增長11.8%，辦公樓銷售額同比下降10.5%，商業營業用房銷售額同比下降16.0%。

2023年1-4月，商品房銷售面積為3.8億平方米，同比下降0.4%，降幅較1-3月收窄1.4個百分點，4月商品房銷售面積為0.8億平方米，同比增長5.5%（統計局公布的銷售累計同比增速與歷史數據計算值不一致，或為調整基數所致，單月增速為調整基數后測算）。其中，1-4月住宅銷售面積為3.3億平方米，同比增長2.7%，辦公樓銷售面積同比下降14.9%，商業營業用房銷售面積同比下降21.2%。

2014年至今全國商品房和住宅累計銷售面積以及銷售額同比增速

數據來源：中指數據CREIS

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，商品房銷售額漲幅（8.8%）比銷售面積漲幅明顯要大，特別是住宅銷售額漲幅高達11.8%，一方面是因為銷售分化比較明顯，熱點區域、高端改善盤銷售去化好，帶動價格上漲；另一方面，這些樓盤去化快，開發商提價現象比較明顯。反映在均價上，1-4月商品房價格同比上漲11.1%，連續3個月上漲，漲幅連續2個月擴大，這主要是結構性的漲價。

實際上，從單月數據上看，4月的數據表現并不樂觀，4月單月銷售面積環比下降48.9%，同比下降11.8%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，應重視銷售端數據恢復力度較弱的問題，4月單月的數據呈現較大的回落，一方面季節性的回落，但下降幅度較大也預示著本次市場的回溫熱度持續性較弱，后續還需更多政策提振市場。

市場政策層面，中指研究院數據顯示，近期多地政策優化力度持續加碼，一二線核心城市“一區一策”進一步提振市場信心，但居民收入及就業預期尚未扭轉，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場調整壓力增加，在低基數影響下，全國商品房銷售規模同比繼續好轉。

房企新開工意愿不足

今年前4個月，房地產開發投資累計同比降幅持續擴大，房企新開工意愿不足。

據國家統計局數據顯示，1-4月份，全國房地產開發投資約3.55萬億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資約2.7萬億元，下降4.9%。

王小嬙認為，今年前4個月全國房地產開發投資額同比下降6.2%，累計降幅較上月擴大0.4個百分點。今年1-2月在市場快速回溫的支撐下開發投資降幅收窄，3月份開發投資同比降幅再次擴大，4月累計降幅同比進一步擴大。

由此可見，房企投資信心恢復力較弱，主要體現在新開工意愿上，仍呈現大幅下降局面，竣工意愿則呈現增長趨勢。隨著3-4月份以來熱點城市土拍市場呈現明顯升溫跡象，預計二季度房企新開工意愿將會上升，開發投資降幅有望收窄。

易居研究院研究總監嚴躍進也指出，房地產開發投資額降幅繼續擴大，反映了房企的供給端擴張能力并沒有恢復，客觀上需要后續繼續提振銷售數據，同時強化各地營商環境的改善。

李宇嘉認為，上游、下游分化或是近段時間的常態，意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費擺在更加重要的位置，熱點城市松綁調控政策，需求端快速復蘇，但是供給端的制約因素在于暴雷企業風險處置和債務償還，這兩方面的問題仍舊困擾，導致開發商整體拿地、開工的積極性較低。

同時，3月下旬以來，消費端復蘇的進度明顯放緩，重點城市銷售面積環比下跌25%-50%。同時，商品房價格上漲也制約了需求端釋放，因為市場普遍預期價格將穩定或下跌。另外，也反映出需求端的購買力較為疲弱，加杠桿的積極性也較低，4月份居民貸款下跌明顯，也說明了這一點。

二季度，由于國家在貨幣端保持定力，樓市需求端紓困的政策空間有限，邊際效應下降，預計二季度將維持一季度高位下行后的走勢，不溫不火，同比會比去年好，這可能就是國家希望看到的，也為新模式打造創造出空間。