最高法明確：遇商品房爛尾，購房者“保房”“退房”均有優先權

4月21日，最高人民法院在《人民法院報》公告：《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，現予公布，自2023年4月20日起施行。

(相關資料圖)

公告一出，立即引發業內熱議，尤其是公告的第二和第三條內容，多位律師及房產專家均認為，最高法明確了購房者和退房者的權益應受到優先保護。

《批復》第二條提到：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

第三條提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示：“批復以司法解釋的方式，明確認定了在什么情況下業主的房屋交付請求權和價款返還請求權優于抵押權、工程款優先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引?！?/p>

按照《批復》的解釋，商品房消費者優先權>建設工程價款優先權>抵押權>其他債權。

同時《批復》也為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中各類債權如何處置提供了明確依據。

“按照此前的規定，開發商出現樓盤爛尾，建設工程價款是最優先的，其次是銀行和金融機構的抵押權，購房者的權益只能放在最后和普通債權一起均等受償?！北本┦杏坡蓭熓聞账呒壓匣锶寺蓭熇钏烧f。

在《批復》施行后，當出現爛尾樓被查封時，作為以居住為目的的商品房購買者，其權利將受到優先保護。

他舉例道，批復賦予了商品房消費者兩種選擇權利，一種是房子已經建好了，但開發商拖欠施工方價款或未能如期償還金融機構債務，房子被拍賣，購房者可以執行異議保房；另外一種情況是房子還未建好爛尾了，購房者可以要求直接返款、退款，并且這一訴求是具有優先權的。

換句話說，《批復》明確的房屋交付請求權和價款返還請求權兩大優先權的滿足也有前提條件。

房屋交付請求權需滿足購房者以居住為目的購買商品房住宅；購房款已全價付清，按揭購房則不能出現斷供；以及房屋達到交付使用條件。

價款返還請求權則需認定房屋不能交付且無實際交付可能。“不過，此條并未提是全款還是只支付了部分房款的情況，所以，不論是付了多少購房款，在房屋爛尾后都應當享受相應的優先權?！蓖跤癯贾赋?。

易居研究院研究總監嚴躍進直言，實際上，今后法律對購房者的保護力度要大于建筑企業，尤其在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領域，會優先保護退房者的權益。

那么，今后遇到“爛尾樓”的購房者維權更容易了嗎？

王玉臣告訴銀柿財經：“整體來說，遇到爛尾樓，業主維權依舊存在一定困難。批復中所提到的內容只是相對兜底的條款，解決的是出現極端情況時，各類債權相互碰撞的時候，誰優先的問題。”比如房子確實徹底爛尾了，不可能再交房了，其次開發商仍有資產可以變現?！叭绻_發商沒有可以變現的資產了，即使享有優先權也沒有意義。”他說。

因此，業內人士建議，對于批復中一些潛在條件，購房者需充分理解，以更好把握政策尺度、維護合法權益。