風云再起：圍獵一線城市土拍，核心房企邏輯生變

“爭地激烈到這種程度，真沒想到?！庇行袠I人士向藍鯨財經表示。

4月20日下午，廣州天河區天潤路333號的拍賣大廳出現戲劇性一幕，3點出頭結束搖號后，華潤&長隆聯合體摘得番禺區漢溪大道北側2宗宅地，未競得企業保利、招商蛇口(001979)不認可搖號結果，拒絕在確認書上簽字。

(資料圖)

隨后，幾家房企閉門交涉了許久，個中談判內容無從得知。

至晚上7點左右，廣州公共資源交易中心官網才顯示競得企業名單，華潤&長隆聯合體“有驚無險”地競得了兩宗宅地及與之綁定的2宗商地。但也因為保利、招商蛇口及華發的“攪局”，華潤聯合體為此多花了22.168億元，總成交價超197億元。

以往，地塊觸頂搖號出結果后，未競得的企業代表都是無奈接受后簽字確認，然后離開，祈禱在下一次拿地時幸運之神能夠降臨。

上述4宗地是廣州2023年第一批次供地中最受關注的地塊，4宗地雖分開出讓，但被綁定在一起——想拿下宅地就必須參拍另外幾宗地，4宗地起拍總價超175億元，業內將其稱為長隆“超級地塊”。

地塊毗鄰長隆景區，處于地鐵18號線/7號線南村萬博站、3號線/7號線漢溪長隆站之間；板塊內的萬博商務區是廣州市重點建設項目，地塊隔壁的華發越秀·和樾府則是2022年的銷冠，附近的耀勝新世界銷量也非常亮眼。

無論是超高的起拍價，還是板塊發展潛力及交通，都讓外界格外關注長隆“超級地塊”的去向。

在業內看來，這塊地幾乎是為華潤置地“量身定做”， 畢竟商業地塊在出讓時就要求引進《財富》世界500強2022年排名前100名企業，購物中心品牌須為太古匯、嘉里城、國金中心、萬象商業、恒隆廣場其中一家，華潤商業本身就極具競爭力，且符合出讓條件。

此外，競拍前，華潤就已在地塊附近的萬博地鐵站樹立公示，稱“因規劃地塊建設需要，需在4月12日至9月1日將萬博地鐵站E出口進出實施疏導改造”，公示所展示的規劃圖，與上述地塊一致。

房企對“好地塊”的認知是一致的，即便種種跡象都顯示，華潤極有可能競得長隆“超級地塊”， 保利發展、招商蛇口及華發仍然選擇入局放手一搏，由此也出現了搖號現場的戲劇性一幕。

一方面，這展現了市場對長隆“超級地塊”的看好，另一方面，也折射出當前企業對“好地塊”的確定性的追求。

不僅僅是廣州，北上深三大一線城市的熱門地塊也吸引了多家房企競逐。與之相對的是，部分確定性不高的地塊繼續由城投公司托底。

競逐一線城市

4月18日起開拍的上海首輪土拍，19宗地吸引了近50家房企報名參拍，其中，閔行區莘莊2宗地、青浦區西虹橋2宗地均吸引了超20家房企，有13宗地各自吸引了超10家房企，招商蛇口、保利發展、中海地產、華潤置地等央企身影頻現，萬科、龍湖、碧桂園、金地等混改/大型民企也入局。

從參拍企業看，去年在上海銷售額位列榜單第一的招商蛇口，報名了15宗地，準備繼續在上海大干一場。此次土拍中，招商蛇口聯合拿地2宗，總地價33.55億元。

因為三年前的圍標事件被處罰的萬科、華潤、中海在此次土拍迎來解禁，三家企業也鉚足了勁，試圖拿回“失去的一切”。其中，萬科、華潤均報名參拍超10宗地，中海報名了7宗地。

最終，萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊、閔行梅隴社區地塊(與中鐵建聯合拿地)；華潤以30.15億元總價拿下青浦區西虹橋小淶港地塊；中海則“運氣不足”，尚未拿地。

不僅僅是央國企及混改企業，民企也在上海展現了強烈的拿地欲望，龍湖、上海本土房企大華、碧桂園等參與了多宗地塊的競拍。其中，龍湖&建華建材聯合體以24.8億元底價摘得嘉定區江橋鎮地塊；碧桂園及大華則未有地塊入庫。

一個個數據和參拍企業名單擺在這里，上海土地市場的熱度無需多言。

4月20日結束的廣州2023年首次土拍，也展現了相當的熱度。

除了四大央國企爭奪長隆“超級地塊”，更早前出讓的番禺區迎賓路地塊吸引了包括保利發展、龍湖、美的置業等在內的16家企業搖號競爭，荔灣花地街羊城食品廠地塊則吸引了13家房企競爭，最終獲得兩塊地的“幸運兒”分別為江蘇亞綸集團、武漢地產集團，成交總價分別為23.23億元、19.3億元。

北京今年以來部分地塊熱度也不錯，4月19日結束預審的豐臺青塔地塊，吸引了中海、華潤、招商、路勁、萬科、碧桂園等四十余家房企參與預審。

深圳3月31日出讓的5宗地中，3塊地價觸頂，其中光明區馬田街道地塊、寶安區沙井街道地塊通過搖號確認競得企業，價格觸頂地塊分別由龍湖、招商蛇口、深振業競得；5宗地成交總價約72億元。

“確定性”第一

各大央國企及優質民企競逐一線城市土地，體現了開發商對當地樓市的信心，及歷經2022年的相對收縮后迫切的補倉需求。

“房企融資寬松后，大型國央企資金實力還是相當雄厚的，但全國城市分化，具備市場價值的城市除了北上廣深，就是產業強勁、人才流入的強二線城市。資金規模大，投資城市少，土地市場的火熱是順理成章的?！焙洗T機構首席分析師郭毅向藍鯨財經表示。

以上海為例，此次推出的19宗地僅4宗熱度相對較低，僅有1家房企報名，分別由招商&象嶼綜合體、龍湖&建華置地綜合體、萬科、新天和摘得。雖底價成交，但大型房企的身影仍舊展現了企業對上海市場的看好。

中指研究院上海常務副總經理張文靜向藍鯨財經表示，除了宏觀經濟因素，目前上海的政策也給了開發商信心，“落戶政策的放松對市場有較明顯的帶動效果，使得上?？墒蹘齑孢M一步減少。”

張文靜進一步補充道，去年上海整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說企業現金回流較快。目前開發商較為重視資金安全，現金回流較快的上海對開發商來說是較為優質的城市。

熱度高漲只是四大一線城市土拍的一個切面，房企積極補倉的同時也相當謹慎，即便是在一線城市，很多地“企業都不會碰”。

郭毅指出，各個城市內部都分化明顯，房企在考量城市后還要看區域板塊，最終落到地塊本身，評判資源濃度和客戶厚度，既要實現較快的去化流速，也要保障合理價格、達成既定的利潤目標。

“所以對投資標的小、市場價值邏輯清晰的地，企業就會積極爭?。活A判流速慢，或價格實現可能性低的地塊，很多企業都不會碰，這類地塊如果想順利出讓，一般需要政府對接合適的房企來托底。”郭毅說道。

58安居客研究院院長張波也向藍鯨財經表示，“可以用地塊建成之后的順暢度來衡量地塊質量。區域項目未來去化情況是很重要的衡量標準，目前很多地方都實行房地價聯動，未來的利潤空間是比較清晰的，去化難度越小，房企就越愿意爭奪?！?/p>

這一邏輯在上海、廣州和北京土地市場尤為清晰。

張文靜表示，上海本批次19宗地都臨近外環，且多為臨鐵地塊，整體來看區位較為優質，且部分地塊近年來供應較少，指導價相較周邊二手房存在一定倒掛現象，區域內的需求較多，去化有保障。此外，部分出讓地塊房地聯動價有所上調，為開發商預留的利潤空間有一定提升。

由于上海此次推出地塊整體質量較高，19宗地全部成功出讓，總成交金額519億元，平均溢價率7.3%。

廣州及北京的部分地塊則因為去化難度可能較大或利潤空間不足，不受房企待見。

廣州一輪土拍掛牌的8宗地中，增城派潭鎮地塊在推遲出讓后，于4月18日宣布“終止出讓”；荔灣區橋梓大街南側、天河智慧城、增城寧西街沙寧路的3宗地均由城投托底。

“從本輪房企拿地共性來看，更偏向于拿市中心或者近郊的優質地塊，參拍企業眾多，競爭激烈程度較高，而位于郊區或出讓條件商業占比較高的地塊則無人問津，或由本土國資底價競得。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強總結道。

在北京市場，與號稱“史上最熱地塊”的朱辛莊地塊同日出讓的昌平新城東區三期地塊，最終由首開以底價27億摘得；更早前2月上旬開拍的北京2022年第五批次集中供地，6宗宅地中，一半底價成交。