全球頭條：年報點評24｜華僑城A：業績由盈轉虧，積極推動高成本債務置換

抓銷售、促回款、強周轉是年度工作的重中之重。

◎? 作者 /房玲、汪慧

核心觀點

【資料圖】

【累計簽約552.72億元，行業排名升至第35名】2022年，華僑城總計有76個樓盤及少數尾盤在售，累計實現簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%，整體跌幅低于行業百強平均水平。根據克而瑞全口徑銷售排行榜顯示，行業排名從2021年第50名上升至第35名。

【投資顯著收緊，剩余可開發規?？s減近半數】2022年，華僑城新增土地儲備項目5個，包括合計計容建筑面積為37.0萬平方米，土地總價款為26.7億元，權益對價14.5億元，整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末，累計剩余可開發計容建筑面積1151.9萬平方米，較2021年末減少48.8%。

【歸母凈利潤虧損超百億，深陷盈利困局】報告期內，華僑城營業收入767.67億元，同比下降25.17%；實現毛利潤175.30億元，同比減少34.64%；綜合毛利率為22.8%，同比下降3.3個百分點。凈利潤虧損127.67億元，歸母凈利潤虧損109.05億元。且合同負債大幅減少40.7%為546.7億元，合同負債覆蓋營收倍數走低至0.71，未來房地產業務營收實現保障系數較低。整體來說，盈利面臨了較大的困境，后期能否回升企穩，或取決于片區綜合開發模式的突破，此外也要保證新增項目的質量，確保效益的兌現。

【凈負債率上升至85.9%，融資成本不斷優化】截至報告期末，華僑城有息負債余額為1280.6億，其中短期債務212.8億，占比16.6%。同時，綜合融資成本不斷優化，從2021年末4.46%降至4.23%?！叭龡l紅線”指標方面，非受限現金短債比為1.49；凈負債率為85.9%、扣除預收后的資產負債率為69.9%，均較2021年末有所上升。財務具備一定的穩健性，但仍需積極主動進行債務管理、改善結構，提高企業經營安全系數。

【全面啟動專業化整合，積極踐行精益管理】2022年，華僑城全面啟動專業化整合工作，提升主營業務市場競爭力。其一是基于“開發與運營”分離原則，剝離各事業部的存量非地產開發類產品的運營職能，推動其聚焦地產開發銷售業務，并通過城市公司組建提升其開發效率；其二是形成旅游、商業、酒店項目的專業化運作二級平臺，與事業部形成對等關系，聚焦存量運營業務的分類管理，推動產品條線實現專業化運作。此外，華僑城還積極踐行精益管理，全力推進數字化轉型，圍繞管理信息化、業務數字化和數字化新基建，賦能主營業務發展。

01 銷售

累計簽約552.72億元，行業排名升至第35名

2022年，華僑城累計實現簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%。面對低迷行情和疫情沖擊，華僑城作為央企，品牌吸附力具備一定的比較優勢，整體跌幅低于行業百強平均水平。根據克而瑞全口徑銷售排行榜顯示，行業排名從2021年第50名上升至第35名。

2023年以來，市場呈現“點狀回暖”跡象，但較多項目短期仍面臨較大的市場壓力。華僑城管理層表示將保持對市場的高度關注，合理鋪排開發節奏，采取靈活價格策略，積極把握城市市場窗口機會，搶抓銷售，力爭2023年簽約銷售額較2022年實現同比增長。

2022年，華僑城總計有76個樓盤及少數尾盤在售，主要分布在36個城市。具體從銷售結構來看，簽約銷售額主要來自一二線城市，合計占比達到78.8%，核心貢獻城市包括深圳、成都、上海、蘇州等。其中上海僑盈欣苑、成都信和御龍山兩個項目銷售額均超過60億元。

02 投資

投資顯著收緊，剩余可開發規?？s減近半數

2022年，華僑城按照“以收定投”原則，聚焦核心城市熱點板塊穩妥推進新項目投資。報告期內，新增土地儲備項目5個，包括合計計容建筑面積為37.0萬平方米，土地總價款為26.7億元，權益對價14.5億元，整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末，華僑城累計剩余可開發計容建筑面積1151.9萬平方米，較2021年末減少48.8%。

從剩余可開發建筑面積分布結構來看，一線城市占比1.8%，二線城市占比40.6%，三四線城市占比57.6%，2021年占比分別為4.8%、50.0%、45.2%，相較而言一二線城市合計占比減少12.4個百分比，可能會影響到未來的供應結構變化。值得注意的是，當前市場預期仍不明朗，短期內三四線城市文旅項目的去化仍將面臨較多的不確定性，華僑城需積極采取措施加以應對。

03 盈利

歸母凈利潤虧損超百億，深陷盈利困局

報告期內，華僑城營業收入767.67億元，同比下降25.17%；實現毛利潤175.30億元，同比減少34.64%；綜合毛利率為22.8%，同比下降3.3個百分點。

具體從兩大主營業務表現來看，旅游綜合業務收入272.2億元，同比下降37.2%，毛利率為24.5%。房地產業務收入493.7億元，同比下降16.3%，毛利率為21.9%。

凈利潤、歸母凈利潤由盈轉虧，分別虧損127.67億元、109.05億元，凈利率為-16.6%，歸母凈利率為-14.2%。虧損的主要原因在于：一是房地產市場下行，結轉規模下降，且部分項目由于降價促銷，利潤空間收窄；二是受疫情沖擊，文旅市場低迷，經營效益遇困；此外，長期股權投資、資產減值、資產處置等因素也不容忽視，2022年華僑城長期股權投資虧損額達到24.6億元，計提資產減值損失進一步加劇，高至127.1億元。

整體來說，華僑城盈利面臨了較大的困境。同時可以發現，截至2022年末，華僑城合同負債為546.7億元，較2021年末減少40.7%。合同負債覆蓋營收倍數為0.71，低于2021年末0.90、2020年末1.08，呈走低態勢，這也意味著未來房地產業務營收實現保障系數較低。對于華僑城來說，謀求片區綜合開發模式的突破尤為重要，此外也要保證新增項目的質量，確保效益的兌現。

04 債務

凈負債率上升至85.9%，融資成本不斷優化

2022年，華僑城主動進行債務管理，通過長短期債務置換、債務規模管控等措施，推動資本結構持續優化。年內，對短期及一年內到期債務置換超過400億元，預計節省利息約7億元。綜合融資成本不斷優化，從2021年末4.46%降至4.23%。

截至報告期末，總有息負債余額為1280.6億，較2021年末減少110.9億元。從債務期限結構來看，一年內到期債務212.8億，占比16.6%；1-2年到期債務335.0億元，占比26.2%；2-3年到期債務409.6億元，占比32.0%；3年以上債務323.2億元，占比25.2%。兩年內到期債務合計占比盡管較2021年有所降低，但仍超過四成，償還壓力較大。

“三條紅線”指標方面，非受限現金短債比為1.49；凈負債率為85.9%，較2021年末上升26.6個百分點；扣除預收后的資產負債率為69.9%，也較2021年末68.2%進一步走高。整體來說，財務具備一定的穩健性，但仍需積極主動進行債務管理、改善結構，提高企業經營安全系數。

05 戰略

全面啟動專業化整合，積極踐行精益管理

2022年，華僑城全面啟動專業化整合工作，提升主營業務市場競爭力。其一是基于“開發與運營”分離原則，剝離各事業部的存量非地產開發類產品的運營職能，推動其聚焦地產開發銷售業務，并通過城市公司組建提升其開發效率；其二是形成旅游、商業、酒店項目的專業化運作二級平臺，與事業部形成對等關系，聚焦存量運營業務的分類管理，推動產品條線實現專業化運作。

開發方面，報告期內全面完成城市公司組建，妥善化解資源分散與重復配置矛盾。各公司、事業部71個項目公司整合為22家城市公司集中管理，管理口徑三級企業數量減少了69%，管理層級由4級減少為3級，人均在建面積和管理效率大幅提高。同時，根據新的業務結構，公司全面完成授放權體系建設及流程制度體系調整，推動“總部-事業部-城市公司”管理體系高效運行。

運營方面，成立旅游發展集團、商業管理公司，分別對公司旗下自然人文景區、規模以上商業的進行市場化的集中歸口管理。

此外，華僑城還積極踐行精益管理，全力推進數字化轉型，圍繞管理信息化、業務數字化和數字化新基建，賦能主營業務發展。

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