速看：中海物業港澳拉車 中標政府部門總部大樓仍難解毛利隱疾

觀點網剛剛過去的年報季中，各大上市物企紛紛交出成績。在一眾同行中，中海物業的規模增速并不出彩。

(資料圖片僅供參考)

截至2022年末，中海物業在管面積增長23.2%至3.2億平方米，其中約67.2%源于關聯方，32.8%來自外拓；在新增項目中，外拓項目占比55.7%。

目前看來，中海物業在管規模這方面已被碧桂園服務、保利物業等頭部物企拋開一定距離。

不過，得益于中海物業在港澳市場的傳統優勢，2023年以來，中海物業在港澳市場有一定斬獲。

4月7日最新消息顯示，中海物業中標香港房屋委員會總部辦公大樓服務管理合約，該合約由2023年4月1日起生效，為期36個月。

據了解，香港房委會是香港特區政府轄下法定機構，負責制定有關公營房屋政策，包括規劃、興建、管理和維修保養各類公共租住房屋，包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心等。

中海物業將為其總部辦公大樓提供物業管理服務，管理面積2.21萬平方米，進駐員工62人。

據了解，除香港房委會總部辦公樓之外，中海物業目前接管的香港政府部門總部大樓物業管理服務項目還有香港海關總部、醫管局總部、建筑署總部、警察總部、香港特區政府資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓。

其中，資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓均于今年1月中標。

資料顯示，香港特區政府資訊科技辦公大樓占地1.3萬平方米，樓高13層；香港天文臺大樓位于九龍尖沙咀，包含總部大樓、京土柏氣象站及美麗華大廈辦公室。

追溯歷史發現，中海物業1986年在香港成立，起初只是為香港的房地產業務提供管理服務。1991年，中海物業將業務延伸到內地，1996年在廣州和上海分別成立了廣州中海物業、上海中海物業兩家子公司，并利用香港市場的經驗開展內地物業管理業務。

截至2015年，中海物業在管總建筑面積達到6760萬平方米，同年在香港交易所主板上市。

前不久公布的2022年年報中，中海物業披露，目前服務香港政府管理項目覆蓋12個決策局和21個政策執行部門，居香港最大政府物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭地位。

在香港，中海物業目前服務逾11萬戶家庭、逾30萬市民；在管項目全面覆蓋香港十八個行政區，涉及政府公建、住宅、醫院、口岸、寫字樓、商場、副食品批發市場、文化保育等十余種業態；市場份額方面，服務公營醫療項目占比48%，口岸項目占比67%，副食品批發市場項目占比90%，覆蓋“醫食住行”各業態。

今年以來，中海物業在澳門亦有外拓。3月1日，中海物業中標澳門旅游局轄下澳門大賽車博物館運營管理服務合約，為項目提供為期22個月的營運管理服務。

資料顯示，澳門大賽車博物館始建于1993年，為紀念澳門格蘭披治大賽車賽事40周年而興建。擴建后的澳門大賽車博物館樓高四層，總建筑面積較前身增加六倍至約16000平方米。

據觀點新媒體過往報道，作為中資物管公司，得益于過往服務港澳市場經驗，具有國資背景的中海物業本土化運行團隊了解香港市場，跟政府的關系處理得也不錯。

自1986年于香港成立以來，中海物業40年間都服務香港最重要公共設施領域，其中包括中央人民政府駐香港聯絡辦公大樓、駐港部隊軍營。

但值得注意的是，在港澳地區的優勢地位并沒有為中海物業的盈利質量有過多貢獻，低于行業平均水平并仍在不斷下滑的毛利率目前是中海物業飽受市場詬病的一點。

財報顯示，2018-2022年，中海物業毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已經四連降。

外拓起步較慢的中海物業近些年發展保守，雖然其亦提出了包括內生和外拓達到1比1，年復合增長率超過30%等十四五期間戰略規模目標，但起色不大。

截止至2022年末，中海物業在管面積中關聯方與外拓比大約7:3，過去三年在管面積復合增長率為28%，凈利潤為29%，營收為32%。