環球快播：房企虧損-翻盤啟示錄

來源/地產八卦女 陳慶

(資料圖片僅供參考)

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大家好，我是八卦女主筆陳慶。

三月過去，又是一年財報季。2022年，50強房企，陸續公布業績，大部分都虧損嚴重。

融創地產，2022年虧損270億

遠洋地產，2022年虧損150億

雅居樂，2022年虧損140億

旭輝地產，2022年虧損130億

碧桂園，2022年虧損55億

正榮地產，2022年虧損125億

龍光地產，2022年虧損70億

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其他地產公司的虧損金額，看下面的圖片。

▲正所謂，酒醉方知情重，涅槃才懂炎涼！

坦白說，對于房企虧損，現在老百姓(603883)看不懂了。

要知道，最近幾十年，老百姓省吃儉用，沒日沒夜的加班掙錢，最后混了個全民負債，光是房貨，全民就欠了41萬億。

老百姓買那么多房子，房地產企業總該賺到錢了，結果房企也欠了20多萬億。

對此，房企說是拿地成本太高，肯定地方賣地把錢掙了。這么一想有道理，結果地方政府也欠債，而且地方債總額超60萬億，很多地方連公務員工資都發不下來。

▲2022年各省負債情況，其中負債前五名分別是廣東、山東、江蘇、浙江和四川，都是全國經濟最發達的區域，均屬財賦重地。

如此，中國搞了30年房地產，結果老百姓欠債，開發商欠債，地方欠債，三方欠債120萬億，那么錢去哪兒了？

對此，我的看法是，房地產開發，確實讓國內城市建設、道路基建等沉淀了很多資金，畢竟城市居住環境越來越好，配套等越來越完善，這些都是要花錢的。

而在房開領域里，真正賺錢的，其實是銀行。去年經濟大幅下滑的情況下，六家國有大行均年賺千億。其中，工行和建行年賺3000億，按照365天每年計算，六家國有銀行合計日賺約36.94億元。

當然，這個是題外話。只能說，在整個房地產開發行業，房企并不是站在最頂端的。

巨額虧損之下，真正能翻盤的房企，風險真正能出清的，不過雅居樂、龍光、佳兆業、融創等少部分房企而已。

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說起佳兆業，這家創立于香港，起家于深圳的房企，有過從萬科手中奪走深圳四冠王的高光，也曾面臨過生死關頭，在2014-2015年曾遭遇鎖盤危機，后危機解除后重獲新生，幾經波折，在業內有“不死鳥”之稱。

▲當一眾房企還處在飄搖之中，佳兆業率先復牌。

為什么佳兆業能夠成功上岸？這與佳兆業的土儲質量比較優良有關，尤其是佳兆業在城市更新領域有著領先地位。

▲截至2022年12月31日，集團擁有土地儲備2753萬平方米，可售貨值約4100億元，其中約59%位于粵港澳大灣區，現有土地儲備足夠支撐未來6-8年發展所需。

目前，佳兆業戰略聚焦城市更新24年，已累計成功轉化43個項目，總建筑面積近1600萬平方米，在歷史、理念、團隊、模式、規模等五大方面已經構筑行業領先優勢。

事實上，從佳兆業開發的第一個樓盤“桂芳園”開始，佳兆業就開始了“舊改之王”的修煉之路。

相比普通住宅開發，舊改拿地價格低，且相較招拍掛開發商的規劃調整空間更大，毛利率更高。很長時間以來，佳兆業的毛利率都在30%甚至40%，開發商同行則大多在20%-30%徘徊。

但同時，舊改也存在開發周期長，風險高，產權分散等難題，和政府、拆遷戶打交道的繁瑣，讓許多地產商對舊改望而卻步。真正要把城市改造做得專業、漂亮，遠不是砸錢就能完成的。

為此，2011年，佳兆業集團組建了國內第一家專業城市更新公司——佳兆業置業發展（深圳）有限公司，之后更名為佳兆業城市更新集團。精通規劃設計、商業談判、法律專家等舊改專業人才扎根于此，形成一整套系統的舊改作業流程和管理規范。

截至2022年12月31日，佳兆業仍有100多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬平方米。其計劃通過每年的持續轉化，將城市更新儲備補充為優質貨源，預計2023-2025年在包括廣州、深圳、東莞大灣區核心城市轉化可售貨值1530億元。

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坦白說，正是因為擁有優質的土地和項目，這是佳兆業翻盤最大的底氣。

例如，今年的市場小陽春，佳兆業抓住機會，銷售環比大幅增長。例如東莞全域取消限購，在熱銷項目碧海云天的幫助下，佳兆業蟬聯東莞市房企銷售榜銷售面積、銷售金額雙榜冠軍。

而另一方面，佳兆業積極應對、不躺平，在這一輪債務危機中廣結善緣。這也是佳兆業能夠上岸的第二個原因。

在風險化解過程中，佳兆業探索出了“央企 +AMC+出險企業”等多條紓困路徑，相繼盤活核心優質資產。中信系、中國信達、招商蛇口(001979)、長城資產等合作伙伴，均化身“白衣騎士”，救佳兆業于水火。

▲4月2日，基于佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區核心城市的城市更新儲備資源，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議。

由此，在央企以及AMC的共同努力下，佳兆業旗下項目順利施工、開盤銷售。相比部分躺平的房企，佳兆業贏得了極大的自主權。

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小時候讀過“爛柯人”的故事，很短的時間內經歷滄桑巨變，如今地產行業，也是一樣。

目前地產的狀態是：出清已經接近尾聲，行業站在了新一輪周期的起點。

就像古人所說，“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春”、“雪壓竹枝低復舉，風吹山角晦還明”，地產行業作為民生行業，是不會消失的。

只是相對于兩年以前，像以前那樣高薪和光明的發展前景，可能很難再有了。房地產企業，將隨著抗壓能級的不同，而產生大分化。

而像佳兆業這樣，注重項目和產品布局，在城市更新等某一方面有足夠優勢的房企，仍會得到較好的發展機會。

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