世界熱頭條丨一線樓市，真復蘇了

春節假期后，四個一線城市房地產復蘇的情況，引發較多關注。從數據看，2月份，一線城市住宅成交量均有不同程度增加，比如，北京二手房網簽量同環比漲幅均超80%，深圳二手房過戶量創新下18個月來新高。

中新經緯采訪發現，一線城市的住房成交量確有增長。業內人士亦指出，當前一線城市的市場正在復蘇，情況好于2022年同期，但由于春節假期等因素的存在，部分數據或不能完全真實地反映市場情況，樓市離“火熱”尚有一段距離。

【資料圖】

對于3月份的市場表現，機構和業內人士基本持樂觀態度，認為熱度會有所延續。

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多個樓盤收回折扣 有開發商恭喜業主資產升值

位于廣州白云區、由越秀地產開發的某樓盤，在2022年底入市后，相繼推出過限量一口價房源、買房送萬元家電禮包、新春九五折等優惠活動。今年2月，該樓盤卻宣布收回1%-2%的優惠折扣。

當地的房產經紀人劉輝（化名）對中新經緯表示，2022年的廣州樓市表現比較一般，很多樓盤都推出優惠活動甚至降價，到今年，市場開始好轉，收回一些折扣點位的做法比較容易理解。上述樓盤附近、由保利開發的項目，2月份推出尾盤一口價的同時，還宣布“賣完即漲”“即將漲價10萬”。

據廣州當地銷售人員介紹，面對近期銷售回溫，多個樓盤相繼宣布收回了過去的折扣點，其中不乏保利、越秀、金地、珠江等知名房企開發的項目。2月23日，珠江投資在旗下公司的微信公眾號上宣布，公司廣州在售產品即將全線上調1%-3%，并稱“感謝全城厚愛，恭喜珠江投資業主資產升值?！?/p>

▲珠江投資宣傳頁。來源：廣州珠江房地產微信公眾號

據統計，這些樓盤收回折扣的點位多在1%-3%之間，個別項目達5%。以3萬元/平方米的房源收回2%的折扣計算，每平方米相當于回調600元。

不過，收回折扣并不能簡單地理解為價格上漲。劉輝說：“越秀上述樓盤所在片區，此前的價格較高，保利的樓盤曾賣到2.5萬元/平方米以上。自從越秀的樓盤以2萬多元/平方米入市后，就把周邊的價格給打下來了。目前，周邊區域樓盤的價格不及2022年。”

據廣州中原研究發展部數據，今年2月廣州新房網簽5032宗（當月末由于陽光家緣系統升級，缺失2月24、25日數據），環比上升6%，比去年同期成交上升11%，預計實際網簽量在5300-5500宗左右，實際環比增幅增加10-15%。廣州市房地產中介協會數據顯示，2月廣州二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽宗數為9938宗，環比增長78.68%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯表示，廣州市場升溫跡象明顯，市場正在復蘇，但是，成交量的快速增加，更多地與春節假期、政策松動、疫情導致的需求集中釋放有關，與歷史數據對比，成交規模并未恢復。這種回溫，主要集中在廣州的一些區域，仍有很多樓盤還在以各種優惠促銷活動吸引客戶。

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漲價房源占比提升 樓市正在復蘇

孫明（化名）在北京看了一年多的房子，他在某房產交易平臺上關注近百套二手房房源。在他的印象里，整個2022年，他關注的房源中幾乎沒有上調掛牌價的，要么是成交了，要么是下調掛牌價。

這種情況在2023年出現變化。他對中新經緯說：“首先，停售的房源越來越多，停售的原因大多數是已經成交，我的感覺是銷售速度加快了。其次，個別價格低、關注度高的房源開始上調掛牌價。”比如，北京朝陽區方莊片區的一套一居室，在2022年7月首次掛牌，掛牌價為275萬元，而近期，該房源掛牌價上漲20萬元。豐臺區西羅園片區一套兩居室，此前的掛牌價為389萬元，近期上漲19萬元。

孫明說：“我詢問了一套掛牌價上漲7萬元的房源，經紀人告訴我，該房源的掛牌價是所在小區同戶型中最低的一套，業主覺得市場有所好轉，就想漲一漲試試行情。上調掛牌價的房源占比不多，出現上調的，也都是此前掛牌價相對低，有一定價格優勢。”房產經紀人告訴孫明，雖然有些房源的掛牌價調高了，但市場的整體成交價暫時沒有變化，仍然平穩。

據北京住建委數據統計，2月北京二手房網簽15315套，環比增長84.3%，同比增長85.4%。新房方面，2月份北京新建商品住宅成交3315套，環比增長17%，同比增長80%。諸葛數據研究中心數據顯示，2月北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為22.7%，這是時隔19個月漲價房源占比再度突破20%。

▲2020年以來北京二手房月度網簽量排名。來源：中原地產研究中心

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯分析，由于學區房買賣、市場交易積壓等因素，每年2、3月份市場都會出現“小陽春”，這種熱度一般會延續到3月。對比歷史數據，二手房1.5萬套的網簽量，雖然創下近11個月以來新高，但與2020年、2021年的很多月份相比，并不高?！皬漠斍暗氖袌霰憩F看，只能說是‘復蘇’，稱不上‘火熱’?！?/strong>

因為二手房參考價、市場降溫等因素影響，在過去一兩年，深圳的二手房市場是一線城市中最慘淡的。數據顯示，2021年8月以來，該市二手住宅月過戶量均在2500套以下，同樣受春節假期影響，2022年2月深圳二手住宅過戶量甚至跌破1000套。

今年2月，深圳樓市也出現復蘇跡象。樂有家研究中心監測數據顯示，2月二手住宅過戶量達2509套，環比1月上漲80%，月過戶量時隔18個月重回2500套以上。深圳市房地產中介協會以錄得量（網簽量）為口徑統計數據顯示，當月深圳二手住宅錄得量（網簽量）達3552套，環比增長95.4%，同比增長229.8%。新建住宅方面，2月的網簽量為2041套，雖然比1月大幅提升，但不及2022年的一些月份。

深圳一位房產經紀人對中新經緯表示，春節后客戶帶看量已經增加不少，他們比去年忙多了，“不管是買賣還是租賃，都在增加，店里很少有閑人了?！钡脖硎?，對于深圳來說，一個月2500余套的過戶量依然不多，市場在慢慢復蘇。樂有家研究中心監測掛牌價顯示，2月深圳二手住宅掛牌均價環比止跌微漲0.34%，同時掛牌均價環比微漲的片區數量較1月有所增加，可見部分業主心態走高。

四個一線城市中，上海二手房市場恢復情況最好，數據顯示，2月上海二手房成交量突破1.9萬套，是近一年來二手房市場月度成交最好成績，恢復至2021年月均水平。新房方面，據上海鏈家研究院數據，2月上海共成交新建商品房4801套，環比下降42%，同比下降35%。對于下降原因，該研究院認為，2月份開盤樓盤不多，所以成交量環比和同比均有較大幅度下跌，預計3月份隨著開盤量增加，成交增速也會回正。

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3月或延續熱度 能否持續回暖仍待觀察

▲資料圖：北京一住宅小區

可以看出，在2月份，除了上海新房成交量下滑外，其余城市新房、二手房成交量均出現不同程度地增長。多位業內人士認為，2023年1月和2022年2月均因為春節假期的影響導致成交規模相對較低，因此，一線城市在今年2月的同環比漲幅相對較大，存在虛高成分。

但市場回溫跡象已經顯現。張大偉稱，當前的市場熱度會持續到3月，而從3月首周（3月1日至7日）北京二手房網簽4037套的數據看，與2021年同期相當，3月或能達到2萬套。謝逸楓也表示，樓市升溫情況會延續一段時間。

不過，“小陽春”行情一般較為短暫。張大偉稱，今年北京購買學區房的需求接近結束，按照往年走勢，市場會在4月及以后出現降溫。謝逸楓認為，并不能依據一個月的成交數據去判斷市場走勢，市場是真的回暖還是短暫沖高，要看未來幾個月的交易情況。

廣州中原研究發展部認為，廣州的市場表現反映出樓市已經出現明顯的“升溫”信號，3月成交表現將會成為市場溫度的“探測器”。1-2月部分樓盤成交變好，主要原因為2022年三、四季度積壓的客戶所致，而能否吸納新一波客戶入市，有待3月成交表現的反饋。

深圳市房地產中介協會認為，雖然2月市場迎來“開門紅”，但當月市場成績多少與此前因疫情以及春節假期原因所積壓的需求得到階段性釋放有關。當前各種關于支持住房需求的利好政策密集出臺，具體到深圳樓市的調控政策層面看，雖然大的國家性支持政策已應出盡出，但深圳樓市有其特殊性，很難看到深圳有實質性的松綁跡象。

“當然，基于穩預期、防范樓市投機死灰復燃的角度出發，維持政策的平穩乃至小幅調整，應該是深圳樓市短期內的常態化現象，加之當前宏觀經濟仍處筑底修復期，剛需客群的預期修復并不是短期內就能一蹴而就的。因此，過分樂觀，指望金三銀四就能立馬“沖五破六”是缺乏基礎的，市場大概率將在3000-5000套/月這個水平波動運行?！鄙钲谑蟹康禺a中介協會判斷。

張大偉表示，一線城市市場在沒有大的寬松政策下而出現復蘇，讓接下來的政策走勢變得難以琢磨，如果沒有寬松政策出臺，市場或逐步走向平淡。謝逸楓持相似觀點，他同時認為，一線城市在限購、限貸、限價、土地出讓政策等方面存在優化空間。

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