丁祖昱：西雙版納樓市為何率先回暖？

中新經緯2月20日電 題：西雙版納樓市為何率先回暖？

作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

【資料圖】

2023年，哪個城市率先釋放回暖信號？成交數據顯示，是西雙版納。

作為一個典型的被旅游激活的城市，春節期間，西雙版納有接近300萬人涌入。旅游價值擴大了住宅市場價值，這使得西雙版納在傳統地產淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

總體上我們認為，當前房地產市場顯現的復蘇只是局部，底部修復仍是一個緩慢長期的過程。

為什么西雙版納先火？

過去的一個月，東三省購房人群支撐起西雙版納的樓市，僅春節期間，東三省購房占比就達到了四成。

克而瑞云南機構監測數據顯示，2023年1月，西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環比上漲41.5%。

這組數據有兩大典型特征。首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領跑云南重點地市州。其中，成交總量是大理的6倍。

其次，西雙版納1月成交規模創下近13個月峰值。自2022年10月以來，西雙版納商品住宅成交規模連續4個月環比上漲，至1月受旅游復蘇影響，市場迅速回溫。

實際上，觀察近5年西雙版納成交情況，成交總量維持在120萬平方米以上，疫情以來，西雙版納“以價換量”成交均價和規模均處在低位徘徊，尤其是2022年成交均價下跌至6000元，項目價格較2020年普遍下降三成左右。因此，“抄底”的氛圍進一步刺激了成交。

克而瑞云南機構提供數據顯示，1月，70平米以下面積段、總價40萬以下產品成為西雙版納市場主力。春節期間，西雙版納購房門檻套均總價46萬元，較2022年上浮5萬，但相比2021年峰值降低了23萬，這也意味著，經濟與行業下行壓力下，購房客戶偏理性，投資行為也更保守。

西雙版納回暖在全國并不具典型意義

“西雙版納式”回暖是否可持續？我們認為，放在全國并不具有典型意義，但一些城市近期的市場表現，也讓我們看到了行業復蘇跡象。

2023年1月，有17個城市商品住宅成交面積同環比齊增，其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市，但多數以三四線城市為主，這部分城市需求主要來自春節返鄉、疫情全面解綁后的部分補償性購房需求。此外，杭州、西安、天津三個城市同比均為正增長。

從微觀層面來看，比如天津、南京、蘇州、福州等地，來訪量和認購量穩步回升。典型如天津，克而瑞數據顯示，第五周全市熱銷項目共計接待客戶25303組，平均單盤接待92組客戶，熱銷項目共計認購2078套，超過2022年所有周度認購數據，甚至高于2021年下半年市場行情，全市認購轉化率為8.2%。此外，南京、徐州等不少項目開始收回銷售折扣也在從另一層面說明市場氛圍在發生變化。

從房價漲跌情況看，根據國家統計局數據，1月份共有21個城市新房價格連續3個月同環比下降，數量較12月減少了14個，其中，有15城房價結束“3連跌”，市場出現了不同程度的“量價回暖”信號。

總體上，全國部分城市房地產下行壓力得以緩解，但這并不意味著市場迎來真正復蘇，市場仍然是脆弱的。因為復蘇只是局部而非全面，且其持續性存疑。

一旦政策寬松環境有所收緊，樓市勢必會面臨新壓力，當前在售項目案場來訪認購回升和網簽備案量價齊升情況也將隨之降溫。我們認為，短期內，市場仍需溫和政策的支撐，市場信心也有待政策的呵護。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰