北京土拍“梅開二度” 越秀逆市擴張

兩年前首次進京不順的越秀，在2月8日北京新年土拍首戰爆冷，不但力壓區域深耕的中海，奪得石景山蘋果園地塊，更是在下午梅開二度，通過錦鯉附體完成“雙殺”，拿下本輪熱度最高的昌平信息園二期地塊，成為北京新年首拍的最大贏家。死磕中海奪得石景山地塊、“雙觸頂”拿下昌平地塊，越秀積極擴張的狀態，也在北方市場有了更加清晰的輪廓。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區域集團總裁董毅，彼時市場就解讀為越秀意在擴大北方版圖。而此次北京開年的首場土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭敢搶的態度，為后續大面積拓展留足想象。

(資料圖)

“殺入”中海大本營

2月8日，北京2022年五批次集中供地現場競價結果出爐，至此北京2022年五批次正式落下帷幕，6宗宅地中3宗觸頂、3宗底價，可以說是冷熱分明，總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規劃建筑面積53.18萬平方米。

石景山蘋果園地塊，是此次進入現場競價中熱度最低的地塊，有6家房企報名參與。

作為接棒遠洋的石景山“地主”，中海在這個片區的話語權當之無愧：從一級開發到住宅、商業大范圍涉足——寰宇天下、天鉆、首鋼天璽、云庭……各個產品線俱齊，此前業內普遍猜測上述地塊是中海的囊中之物。結果卻意外爆冷，越秀力壓中海以25.99億元+1.5萬平方米現房面積拿下。

有意思的是，石景山蘋果園地塊現場競價環節，中海連一次舉牌都沒有；當地塊進入到競現房面積環節，中海才開始出手與越秀“廝殺”。5000m?、6000m?、7000m?、8000m?、9000m?……當現房銷售面積競到5000m?后，土拍現場已經沒有其他房企的聲音，只剩下中海與越秀，只不過雙方表現出了不同的狀態：越秀堅決，中海猶豫，期間中海團隊曾一度陷入沉默，特別是最后幾輪均挺到拍賣師喊出二次的時候，才緩緩舉牌。

合碩機構首席分析師郭毅表示，此次出讓的蘋果園地塊是最近幾年石景山出讓地塊中能夠排到前三的優質地塊，但地塊地價與7.48萬元/平方米的銷售指導價之間的價差，相對來說會受到一定的局限性，所以此前預計該地塊不會進入到競現房階段。最終石景山蘋果園地塊的現房銷售面積競至1.5萬平方米，逼近1.7萬平方米上限，拿地的越秀后期將面臨較大的銷售壓力。

盡管中海在石景山的地塊爭奪中落敗，但同為中建系的中建東孚（中建八局）以14.26億元拿下朝陽小紅門地塊，成為又一個進京的中建系子公司。

回憶8日當天的中建東孚，團隊早早就來到土拍現場，而且規模龐大。大決心積累到了足夠的幸運值，宣布結果后，他們現場歡呼雀躍慶祝也是近年來土拍市場少有的高調，這也是中建系八局在京首次落子。

此前，中建一、二、三、五局已紛紛在北京落子，此次八局進京，中建系儼然成為北京樓市最龐大的央企集團軍。

“雙殺”進京

越秀吃下的第二塊地，便是此前被普遍看好的昌平信息園二期地塊。該地塊在開拍前就收獲了14次報價，價格觸頂毫無懸念。競價現場各房企僅用1分鐘便進入競現房銷售面積環節。最終，在價格、面積雙觸頂的情況下，越秀梅開二度，以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積“搖號”競得。

根據出讓要求，昌平信息園二期地塊未來商品房預售指導價為6.2萬元/平方米，而現房銷售部分為6.5萬元/平方米。

北京鏈家研究院高級分析師岳微表示，昌平信息產業園地塊時隔兩年再次出讓商品住宅用地，該地塊近海淀、臨地鐵、與小米產業園一路之隔，現有交通便利，后期規劃預期明確，居住需求與產業經濟發展均有較強潛力。

岳微稱，本次土拍，越秀、建發、廈門國貿(600755)等南方國央企競價積極、進京布局意向強烈。其中廈門國貿自2022年下半年以來，多次參與北京土拍，在朝陽小紅門地塊率先遞交高標建設承諾書，在石景山蘋果園地塊中觸發地價上限，但受制于搖號機制，未有斬獲。此外，在京有開發經驗的越秀、廈門建發，均表現出在北京市場長期深耕的決心。

北進擴張

作為廣州最大的國企地產公司，越秀雖然在北京市場屬于生面孔，但也并非首次進京。

2021年5月，越秀攜手天恒一起落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊，定名天恒越秀懷山府，這也是越秀進京的首個住宅項目。不過根據北京市住建委的網簽數據，越秀天恒懷山府的去化情況并不理想。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區域集團總裁董毅，彼時市場就解讀為越秀意在擴大北方版圖。目前董毅已履新越秀地產華北區域副總裁，主管投資和北京公司。而此次北京開年的首場土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭敢搶的態度，為后續大面積拓展留有懸念。

此次成功拿地后，董毅也第一時間表態：作為廣東最大的國企，積極參與首都建設。拿地才是第一步，兌現投資承諾，給客戶交好房。并透露，將繼續拿地。

目前越秀在北方區域的布局城市并不多，除了北京之外，只有沈陽、青島、濟南和煙臺四個城市有項目。根據越秀的中報，截至2022年上半年末，越秀地產擁有總土地準備約為2860萬平方米，持續深耕粵港澳大灣區和廣州。按區域分，大灣區占比52.9%，華東地區占比14.5%，華中地區占比19%，北方地區占比9.4%，西部地區約占4.2%。

銷售貢獻方面，2022年上半年，越秀在北方地區的合同銷售金額為24.2億元，雖同比上升34.2%，但僅占到總合同銷售金額的4.9%。

過去數年越秀一直以“穩健”的狀態示人，也正是因為“穩健”錯過了擴張的黃金期。從近兩年增儲表現來看，越秀地產正在努力拿回“丟失”的那幾年。年報數據顯示，2018-2021年，越秀地產土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年越秀地產就在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。

“未來房地產行業政策面應該會有所放松，行業有望逐步企穩和回升，但可能會出現分化現象，核心城市可能會提前回暖?！被蛟S正是出于這樣的預判，越秀才會在本輪率先落子核心城市。

北京商報記者 王寅浩