環球熱議:千億住房租賃貸款支持計劃蓄勢待發

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2022年，以培育發展保障性租賃住房為重心，我國住房租賃市場發展節奏明顯加快，進入2023年，支持住房租賃市場發展的導向仍在延續，行業金融支持政策進一步加碼。有關部門擬設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，在擴大租賃住房供給的同時也能緩解新房市場庫存壓力，達成“雙贏”。更為關鍵的是，住房租賃貸款支持計劃的落地將進一步優化行業整體金融環境，從而提振企業參與的積極性，推動住房租賃市場活躍度提升。

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摘要

政策動向：中央層面，1月央行、銀保監會等相關部門提出，將加大住房租賃金融支持，計劃設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，擴大租賃住房供給；住建部提出2023年新開工建設籌集保租房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。地方層面，深圳優化調整保障性住房體系，加速培育發展住房租賃市場；廣東發布土地要素改革方案，增加租賃住房用地供應，上海、安徽等地盤活存量資產擴大保租房供給；北京、成都升級公積金租房提取服務，上海、蘇州實施人才安居、樂居工程，優化承租人租房環境。

市場運行：2023年1月，逢春節假期，行業處傳統淡季，租金水平繼續調整。1月，50城住宅平均租金為36.6元/平方米/月，環比下跌0.27%，同比下跌1.97%。

土地情報：1月，重點22城2023年集中供地尚未進入競拍階段，僅寧波有3宗2022年供應宅地收尾成交，沒有涉及租賃用地。

企業動態：融資創新方面，1月，上海城投開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發行工作，北京昌平保障房建設投資管理有限公司發布招標公告選聘公募REITs專業服務團隊；建行與萬科聯合創立建萬住房租賃投資基金，規模達100億元。業務拓展方面，招商蛇口(001979)旗下壹間公寓首次入駐杭州，壹間公寓·聞博花城開業運營；龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店——北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目正式落地。

政策動向

1. 住房租賃市場指導與支持政策

中央層面，繼續加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。1月10日人民銀行及銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提出加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務，推動加快建立“租購并舉”住房制度；13日，國新辦召開的2022年金融統計數據新聞發布會提出將完善住房租賃金融支持政策，推動房地產行業向新發展模式平穩過渡，據了解，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，在租賃住房方面，將設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，會議強調2023年要以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

地方層面，加速培育發展住房租賃市場，優化承租人租房服務。市場培育方面，山西及江西在中長期規劃或短期促消費方案中均強調“租購并舉”，建立并完善住房租賃市場的政策支持體系等；深圳優化了保障性住房體系，將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主。加大供給方面，廣東發布土地要素改革方案，增加租賃住房用地供應，并鼓勵多渠道籌集建設保租房；上海、安徽等地也在相關政策中提出盤活存量土地或存量住房籌集保租房。需求端，1月1日，北京、成都先后發文優化公積金租房服務，北京可直接用住房公積金抵扣保租房房租，成都提升租房提取公積金額度；上海、蘇州等地為引才聚才，實施人才安居、人才樂居工程。

表：2023年1月住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院整理

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2. 租賃住房籌集計劃

1月，多地在召開的年度重要工作會議中提出將保租房發展作為2023年度的重點工作之一，并明確2023年度保租房籌建目標。

表：部分省及重點城市公布的2023保租房籌集計劃

注：近期各省市陸續召開地方兩會或住建工作等相關會議，在會議上公布的籌集目標或與之前公布數值略有差別，本表以最新公布口徑為準。

數據來源：中指研究院整理

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1月，山西省發布《“十四五”城鎮住房發展規劃》，公布“十四五”時期租賃住房籌集目標，市場和保障兩大體系并行，其中住房租賃市場籌集供應25萬套（間），約2000萬平方米；城鎮公共租賃住房籌集0.5萬套，保障性租賃住房籌集5.5萬套（間）。

表：山西省“十四五”城鎮租賃住房發展目標

數據來源：中指研究院整理

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市場運行

1. 50城住宅平均租金指數

2023年1月，受春節影響，市場仍然處于淡季，租金整體水平繼續調整。1月，全國50個城市住宅平均租金為36.6元/平方米/月，環比下跌0.27%，跌幅較上月收窄0.27個百分點；同比下跌1.97%，跌幅較上月收窄0.53個百分點。

圖：2021年7月至2023年1月50城住宅平均租金及環比漲跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版（點擊查看）

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2. 重點城市租金

2023年1月，50城中住宅平均租金環比下跌的城市個數為48個，較上月減少1個，整體仍處高位。具體城市來看，租金上漲城市中，三亞環比漲幅較高，為0.34%；租金下跌的城市中，鄭州跌幅最大，達1.01%，北海、溫州等7城降幅也較為顯著，均在0.5%~1.0%之間；但綜合來看，受益于疫情放開等積極因素，多數城市住宅租金跌幅較上月有所收窄。

圖：2023年1月50個城市住宅平均租金及環比漲跌

數據來源：中指數據CREIS·租賃版（點擊查看）

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土地情報

1月，集中供地22城中，2023年度一批次供地尚未進入競拍階段。僅寧波有3宗2022年度4批次宅地收尾成交，總體規劃建筑面積為24.88萬平方米，沒有涉及租賃用地。

企業動態

1. 住房租賃市場融資新動向

1月，企業繼續積極推進保租房REITs籌備工作。上海城投擬選取上海楊浦區江灣社區和光華社區兩租賃住房項目申報發行保租房公募REITs，其中江灣社區在去年11月開始運營，光華社區租賃項目計劃在1季度投入運營；北京昌平保障房建設投資管理有限公司發布招標公告選聘公募REITs專業服務團隊。

去年11月，建行300億住房租賃基金正式落地，積極探索住房租賃發展新模式?；谠撃富?，與地方及企業合作設立的子基金也在不斷落實，1月，建行與萬科聯合創立建萬住房租賃投資基金，規模達100億元。其中建信住房租賃基金認繳出資約80億元，萬科集團認繳出資約20億元。建萬住房租賃投資基金將以資產收購、股權投資、經營權購買等方式，投資收購房企存量資產，提供優質高效的市場化長租房或保障性租賃住房。基金將統一委托萬科旗下泊寓品牌進行運營，在進一步提升資產價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現投資收益。

表：2023年1月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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2. 企業住房租賃業務拓展新動態

1月，重點長租公寓運營商有突破性新動作。1月9日，壹間公寓·聞博花城開業運營，這是招商蛇口旗下長租標桿項目壹間公寓首次入駐杭州之作。同時，龍湖冠寓改建的北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目也正式落地，吸引市場較大關注，龍湖冠寓將地鐵上蓋的閑置辦公樓項目改建為擁有728套房源的保租房項目，目前一期已開始對外出租，其中面向畢業大學生的保租房房源已完成選房工作。

表：2023年1月住房租賃開發運營企業動態

資料來源：中指研究院整理

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