二手房市場回暖是“假象”？

過去的一年，各種寬松政策優化貫穿整年，但市場依然低迷。最終，2022年的樓市以全國新房市場承壓、二手房市場降溫收官。

(資料圖)

二手房價格的變化趨勢是樓市銷售回暖的風向標，尤其值得關注。前不久，國家統計局公布的2022年12月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手住宅銷售價格環比下降城市有63個，刷新最近多年記錄。

中指研究院數據顯示，2022年，15個代表城市二手房成交規模同比下降超15%。

PART.01

深圳二手房價格連續下跌21個月

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年，百城二手房均價累計下跌0.77%。12月，百城二手房均價環比跌幅擴大至0.22%，已連續8個月環比下跌。

其中，以北京、上海等為代表的十大城市二手房均價環比下跌0.18%，較11月跌幅略有收窄；同比漲幅收窄至0.45%。

環比來看，2022年12月，十大城市二手房價格一漲九跌，唯一上漲的城市是上海，漲幅為0.23%；下跌城市中，南京、重慶環比跌幅較大，均超0.5%。

同比來看，十大城市二手房價格同比四漲六跌，上海同比累計漲幅最大，為4.06%；深圳同比跌幅最大，為3.87%。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟認為：2022年全國二手房市場整體呈現出先平后降的態勢。

具體城市來看，上海二手住宅成交量連續下降，但在房價方面穩步上漲。

12月，受疫情影響，上海二手住宅成交量約1.2萬套，處于年內低位水平。但價格方面，業主心理預期仍相對較高，二手房價格環比上漲0.23%，同比累計上漲4.06%。

深圳二手房市場量價齊跌，整體表現疲弱。

2022年12月，深圳共成交二手房近2100套，環比下降約5%；同比基本持平。但在價格方面，深圳二手房價格已連續21個月下跌，環比下跌0.28%，同比累計下跌3.87%。

全年來看，2022年深圳二手住宅共成交2.2萬套，較2021年下滑近50%；二手住宅價格2022年累計下跌3.87%。

PART.02

回暖的“假象”

自去年12月，二手房市場便有所回暖。近日多家機構發布的1月樓市數據顯示，二手房市場回暖趨勢在2023年更加明顯。

貝殼研究院數據顯示，1月上旬，50城日均成交量較去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

貝殼研究院數據披露，截至1月上旬，北京二手房市場日均帶看量明顯回升，增幅達40%以上，成交量則較12月翻倍。

但將時間軸拉長，卻也能很直觀地發現，當下二手房市場仍處于低谷回升階段。

浙商證券數據顯示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面積352.1萬平方米，處于2020、2021、2022年的下游水平。

“一線城市的市場降溫在持續，環比新房價格持平，可以很清晰看到二手房全面下行?！?8安居客研究院院長張波分析說。

他分析到，北京、上海新房價格環比上漲并不代表市場熱度回調，而是成交結構的變化，中高端成交占比提升是直接因素。

北京的成交情況或是最佳的證明。12月上旬，北京的高房價板塊代表萬柳板塊僅成交9套，但下半月成交翻倍至20套；截止到1月14日，21套房源已賣出。

而且，2022年二手房在架房源的時長出現快速上漲，全年上漲34%，二手房掛牌均價同比下跌0.6%，而房東對價格的相對堅守，也是使房價并未明顯下跌的主要原因。

PART.03

近3年熱點城市穩步上漲

2022年，更多核心一二線城市在取消二手房指導價、取消/放松限售、帶押過戶、認房不認貸、房貸首付比例及利率等方面將進行調整。

目前來看，多維度的樓市刺激政策暫時還未對提振樓市起到明顯作用。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，盡管房地產“市場底”遲遲未現，但如果把時間拉長到三年看，會有不一樣的發現。

他表示，通過對2020～2022年重點城市二手房房價盤點發現，經過三年疫情考驗，不同城市房價的漲跌不一，50城中房價上漲的城市有18個，平均漲幅13.5%；房價下跌的城市有32個，平均跌幅8.3%。

盡管大多城市房價下跌，但一線城市、長三角、大灣區、成渝都市圈的房價依然比3年前有穩定上漲。

許小樂認為，此輪房價下跌或許已經到底，未來將從核心城市開始逐步企穩回升。四季度以來，購房者的心態已出現些許變化，計劃在未來半年內購房的比例顯著回升，其中二線城市半年內有購房計劃的比例達到21%，置業需求更偏向離市中心近、房子大一些。

中指研究院認為，2023年全國樓市政策預計將繼續保持寬松，更多核心一二線城市因城施策的力度有望進一步加大。

整體來看，隨著樓市政策持續寬松、疫情形勢逐步好轉、社會經濟逐漸復蘇，2023年樓市信心有望逐漸修復，居民購房意愿或將回升，全國二手房市場預計將迎來企穩修復。

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