武漢辦公樓租金和空置率趨于回穩

(資料圖)

1月10日，仲量聯行對2022年第四季度武漢房地產市場中的優質辦公樓和零售物業進行了回顧和展望。2022年第四季度，武漢辦公樓市場需求較為穩定，第三方辦公運營持續活躍，科技互聯網行業需求有所回暖；相較于上半年，辦公樓市場租金呈回穩趨勢。

辦公樓需求回暖

繼前三季度的集中供應之后，第四季度武漢優質辦公樓市場共計錄得3棟辦公樓入市。全市新增供應約為16.7萬平方米，甲級辦公樓市場新增供應4.5萬平方米。截至12月末，武漢優質辦公樓總體量達到798.8萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為280.9萬平方米。

從需求端來看，仲量聯行武漢商業地產部總監劉寧表示：“金融業、科技互聯網和地產建筑依舊是武漢甲級辦公樓市場的需求主力，但是受到2022年新項目和經濟政策導向影響，傳統的金融業和地產建筑的占比小幅下降，科技互聯網、第三方辦公運營和跨行業集團和政府平臺需求有所上升。”

數據顯示，第三方辦公運營占2022年第四季度武漢甲級辦公樓市場租賃成交的19%，同時通過其自身精細化的運營能力以及更靈活的租賃策略，市場需求表現活躍。此外，科技互聯網行業較第三季度成交需求小幅回升至18%，以科技新媒體和互聯網電商平臺為主。

從成交板塊來看，漢口區域占第四季度租賃成交的66%，尤其是建設大道和漢口濱江市場，主要是由于近兩年入市的優質項目主要集中在漢口，且新入市項目無論是價格還是品質都極具競爭優勢，催生了租戶搬遷和升級需求。

租金方面，在上半年辦公樓市場租金承壓下降后，下半年租金水平呈回穩趨勢。全市甲級辦公樓凈有效租金為92.2元每平方米每月，環比下降0.2%；乙級辦公樓凈有效租金依舊保持平穩，為69.2元每平方米每月。第四季度全市空置率環比下降0.2個百分點至39.2%， 其中甲級和乙級辦公樓市場空置率均下降0.2個百分點至34.5%和41.7%。全市吸納量為11萬平方米，其中甲級辦公樓約為5萬平方米。

仲量聯行預計，2023年武漢的優質辦公樓市場供應將依舊處于高位，市場持續承壓，而在2023年的供應高峰后，新增供應將逐步下降，空置率和租金將有望趨于穩定。

首店經濟激發武漢消費活力

截至第四季度末，武漢零售業市場新增商業面積81.8萬平方米，推動市場總體量升至883.8萬平方米。

仲量聯行武漢市場研究部的馮麗表示：“本季度錄得新入市項目主要集中在武昌片區，使得武昌區的存量達到345萬方，而漢口和漢陽分別為425萬方和114萬方，不難看出，目前的市場存量主要還是集中在漢口，但武昌和漢口的存量差距正在進一步的縮小。”

在新項目開業的帶動下，首店經濟推動時尚、餐飲和娛樂的需求釋放。其中，時尚零售業態為本季度市場主力需求，戶外運動品牌以及高端美妝品牌積極布局。

娛樂業態方面，武漢優質零售業市場進入“游樂+零售”的新格局。

2022年四季度的餐飲行業雖然一定程度上受到了疫情的影響，有部分餐飲品牌進行退租調整，但首進品牌仍對武漢零售物業市場保持信心。

在租金方面，武漢零售物業整體租金小幅微降，空置率保持平穩。第四季度，各商場客流下滑，餐飲堂食和零售活動受限，全市優質零售物業首層凈有效租金環比微降0.2個百分點至383.9元每平方米每月。空置率方面，得益于本季度新開業項目的超大體量和較高開業率，全市優質零售業的凈吸納量達71.8萬平方米，創歷史新高，空置率為12.3%。

仲量聯行預計，2023年武漢優質零售業市場新增供應將依舊處于高位，部分延期的籌備項目將陸續入市，預計將有11個優質新項目開業，為市場帶來約147萬平方米的新增供應。