天天觀察：住宅銷售待回溫 龍湖搶先披露經營性收入234億元

觀點網經營性物業所帶來的收入，是龍湖度過這個冬天的“棉襖”。

在龍湖集團1月6日披露的2022年營運數據中可以明顯看出這一點。

去年全年，龍湖集團地產開發業務累計實現合同銷售額2015.9億元，同比下跌30.5%；合同銷售面積1304.7萬平方米，同比下跌23.65%。

(資料圖)

于十二月單月，龍湖實現總合同銷售金額183.7億元，合同銷售面積167.5萬平方米；實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額112.4億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積102.5萬平方米。

可以看到，在2022年經營環境下，龍湖的地產開發業務同樣存在一定壓力。

但與此同時，龍湖持有物業卻結出了“果實”，同期錄得經營性收入234億元（含稅金額約人民幣250.2億），同比增長25%左右；其中投資性物業租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

2022年，龍湖更重要的是完成了“換帥”，伴隨著吳亞軍退居幕后，陳序平升任董事長，正式完成由家族企業向職業經理人管理公司的轉變。

銷售與投資

從數據上看，銷售雖與2021年同期相比出現一定降幅，但在行業整體嚴峻的形勢下，有這一份成績實屬不易。

2022年開始，龍湖開始披露每月的權益銷售金額。

觀點新媒體獲悉，去年龍湖權益銷售最高的月份為6月的160.2億元、其次為8月的145億元，低點為年初1月69.9億元和2月60.8億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

縱觀龍湖2022年合約銷售情況，銷售貢獻度最高的依然是長三角區域。

分區域來看，長三角、環渤海、西部、華南及華中合同銷售額分別為775.8億元、414億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

據悉，龍湖2022年長三角區域中，合肥、溫州位居當地市場前三，杭州、無錫、常州、湖州、寧德等城市入圍前十，其中杭州杭與城簽約金額、簽約套數均位列全市第一。

銷售端不確定性加大的情況下，龍湖的投資更加審慎和聚焦。

不過，在民營房企普遍停止拿地的2022年，龍湖全年累計摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級城市，權益地價近300億元。

在9-10月，龍湖投資較為積極，權益地價均超過了50億元。

經營性收入

地產開發業務另一端，龍湖持有業務步入收獲期，這將會貢獻穩定經營現金流，抵抗開發業務的波動風險。

龍湖經營性收入是由商業投資、租賃住房及空間服務組成，2022年錄得經營性收入約250.2億（含稅），同比增長25%左右。其中，投資性物業租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

具體來看，目前龍湖投資物業主要為商場，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、小區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

據悉這些購物中心的物業開發貸款周期可以長達10-15年，在商品房銷售環境不佳的時候，穩定的現金流能夠大大增強企業自身流動性，也是公司能保持長期穩定發展的前提條件。

截至上半年末，龍湖已開業商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率為95.6%；而在全年，商業投資業務新增15個項目開業運營。

商場之外，租賃住房“冠寓”已陸續在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業運營，2022年租賃住房新開業超1萬間，累計開業超11萬間。

空間服務方面，2022年初，龍湖智創生活正式在港交所遞交招股書，開啟上市進程，不過由于物業行業資本市場遇冷，龍湖也并不急于推進。

2022年8月，龍湖執行董事兼首席財務官趙軼對外表示，龍湖智創生活上市的準備一直就緒，資料已經準備完畢，目前市場情緒不佳，公司會持續關注市場，并不會著急上市。

據龍湖披露，期內，龍湖物業合約管理面積增幅再創新高，與珠海、武漢、福州、廈門、蘇州、阜陽等多個地方國資企業達成合作，并與阿里、網易、小米、?？低?002415)、中科曙光(603019)等多個互聯網及高新技術企業實現企業總部服務的合作。

按照龍湖集團的發展目標，未來五年時間，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道的收入要占到整個集團的30%，利潤占比要超過50%，基本擺脫對開發業務的依賴。

另外，全新智慧營造品牌龍湖龍智造自2022年8月發布以來，目前已與重慶市榮昌區人民政府、大家控股、中鐵城投集團、蘇州漕湖集團等達成合作。