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文/樂居財經 楊宏彬 李奕和

在地產不斷出售物業股權補充流動資金的大潮中，旭輝最終也席卷了進來。

12月12日早間，旭輝控股（00884. HK）公告表示，將通過投標程序出售其持有的全部旭輝永升服務股份，該股份占后者已發行股本23.26%。

目前，旭輝已正式邀請潛在投標人競投旭輝永升服務股份，并已就投標程序展開了初步討論。

根據中報，旭輝控股通過旭昇持有旭輝永升服務23.21%股份，為控股股東。此次出售，意味著旭輝控股清空了旭輝永升服務的全部股份，將第一大股東的位置拱手讓人。

緩解公司的流動危機，是旭輝選擇出售的原因。

由于市場條件、融資受阻等原因，旭輝此前面臨流動資金壓力，為了舒緩壓力及為業務運營提供資金，其近段時間以來一直探索處置資產的機會。而出售物業公司股權，就是其中之一的選項。

11月以來，隨著房地產行業的“三箭齊發”，地產、物業股均迎來大幅上漲。正處于流動性困境的地產企業，迎來了較好的套現時機。他們將目光重新投向物業，迫于無奈將其出售救急。

在旭輝之前，在不足半個月的時間里，包括碧桂園、雅居樂、奧園集團、德信中國在內的房企及其大股東，已傳出出售物業公司股權的消息。

物業出售潮再起

地產拋售物業，在近幾日來尤為頻繁，在旭輝決定整體出售旭輝永升服務23.26%的股權之前，已有多家房企及其大股東有了出售物業股的行動和想法。

12月11日晚間，碧桂園服務刊發公告稱，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份予若干獨立投資者，約目前公司已發行股本總額的7.03%。每股配售股份為21.33港元，較碧桂園服務12月9日的收盤報價23.95港元/股，折讓約12.28%。

而出售上述股份，楊惠妍合計將套現約50.55億港元。這是碧桂園服務上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

同樣已經完成了物業股份出售的還有雅居樂。12月9日清晨，雅居樂集團公告稱，擬以每股10.18港元的價格，出售其持有的4860萬股雅生活服務（03319.HK）H股。出售價格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活總股本的3.42%。

出售完成后，雅居樂獲得的款項總額及所得款項凈額分別約為4.94億港元、4.9億港元。而雅居樂在雅生活中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實控人。今年以來，雅居樂已經兩次叫賣物業股了，合計套現約8.37億港元。

中國奧園及德信中國雖未完成物業資產的出售，但也已經在籌劃之中。

12月7日，奧園將物業資產擺上貨架，以招標的方式，出售持有奧園健康29.9%股份，招標日期截止至12月19日。

這是奧園第二次選擇套現奧園健康。第一次發生在去年11月，彼時報道稱，奧園將賣掉其所持奧園健康全部的55%股權，不過最后不了了之。

截止目前，中國奧園通過明興公司持有奧園健康54.58%股權，而此次將是通過明興公司出售奧園健康29.9%股權。與楊惠妍及雅居樂不同的是，在出售完成后，奧園將失去奧園健康控股股東的地位。

在4月1日停牌之后，奧園健康的股價停留在1.86港元每股，按此價格計算，29.9%股權對應的2.17億股份出售價格或在4.04億港元左右。

與碧桂園一樣，德信方面出售物業服務公司的，也是其實控人、執行董事兼董事長胡一平。

11月2日，德信中國召開旗下唯一存續美元債投資人會議。會上，德信中國透露，相關方面正與多家機構磋商出售其所持德信服務集團股權事宜。據了解，胡一平持股92%的盛富國際有限公司持有德信服務集團53.48%。

對于出售物業平臺，德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

而在更早之前，金科旗下的金科服務（09666.HK）已易主二股東博裕集團，禹洲物業、中南物業則是先后被華潤萬象生活收入囊中。中梁控股旗下物業平臺中梁百悅智佳賣給了碧桂園服務。

地產遇難先賣物業？

很多地產大佬曾說，物業是“未來”，但當地產遇難，他們已經無暇顧及“未來”，選擇先保住當下。

11月1日早間，一條“暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息”的消息，標志著地產“三好生”旭輝已經宣告違約。截至公告日，旭輝的境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

選擇出售旭輝永升服務部分股權，是旭輝美元債違約一個多月以來做出的較大“賣子回血”動作，這對旭輝而言或許是無奈之舉。

奧園亦是如此。在招標公告發出后，有奧園集團內部人士指出，此次招標是希望加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，實現中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。

德信中國相關方出售物業，則是因為美元債的壓力。11月18日，德信中國發布公告稱，對旗下唯一存續美元債"2022年12月到期9.95%優先票據"進行交換要約，11月30日，德信中國再次調整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應計利息的付款時間，提早支付有關應計利息。

德信中國在美元債投資人會議上表示，若德信服務出售成功，在保證企業正常經營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

雅居樂為了避免違約，出售的資產不在少數，不過其對于雅生活的出售，始終較為謹慎，并不愿放棄物業這塊兒現金流穩定的肥肉。

對于此次楊惠妍套現碧桂園服務，也有大部分業內人士分析表示，資金或最終將流向碧桂園。

為什么房企遇到資金困難時先賣物業公司？有業內人士分析稱，物業公司是地產公司的優良資產，債權債務較為清晰，轉讓周期比較短，輕資產模式資本市場也比較看好，對于房企而言物業資產相對比較好變現。但從企業長期經營角度來看，房企危機非物業能解決。

變現的時機

無論是眼下，未來可見的數月甚至更長遠的時間，在行業走出流動的陰霾之前，救急地產仍是房企及其大股東們出售物業的主要動因。

從行業的數據看，2022年房企年內到期債務近萬億元。而據相關機構，今年1-11月，房地產企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。當中，海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點。在房企境外信用改善，以及海外機構、投資者的信心修復之前，行業境外融資的下滑仍是趨勢。

債務壓頂，融資卻在下降，樓市也仍未恢復到正常水平，意味著房企出售資產還債仍是主流。物業作為地產公司的一塊優質資產，成為主要的出售目標。

此前剛出現危機時，面對行業持續不斷的物業出售，碧桂園服務李長江就表示，“這些老板不是賣掉了未來，他們賣掉的是對于市場的恐懼。當下變現，是最有效的方法。”

值得一提的是，在集體分拆上市的前幾年，物業曾是資本市場的香餑餑，備受青睞的他們一度風光無限。但隨著資本市場的愈加理性，以及受累于地產的殃及，物業股從高峰跌到谷底。

至今，62家物企的平均市盈率已不足10倍，與此前的數十倍的市盈率反差巨大。而地產企業如今再次將出售的眼光重新投射到物業的身上，與其近段時間以來估值有所修復不無關系。

自11月以來，隨著房地產信貸、債券、股權“三支箭”的齊發，以及各種支持政策的落地，地產股迎來了階段性的爆發。上證地產股指數11月1月至11月30日收盤，累計漲幅26.25%。港股地產股，僅在11月期間，多只實現翻倍。

與地產命運緊密相連的物業行業也受此影響，迎來上升通道。樂居財經此前統計，11月1日-12月9日，62家上市物企中有48家股價上揚，漲幅超過100%的有14家。其中，最大漲幅為時代鄰里348.57%，其次為寶龍商業277.97%，以及旭輝永升服務261.85%。11月至今，碧桂園服務股價的漲幅也超249%。

對于進入12月以來，地產行業再次掀起的物業出售潮，有業內人士指出，由于地產方的債務問題迫在眉睫，他們亟需通過出售手中的資產補充資金償債，而行業目前雖然“三支箭”同時開閘，融資有所回暖，但要真正等到銀行的錢，并沒有那么快。

另一方面，在地產各種利好的刺激下，地產、物業股迎來大漲，物管估值處于相對較高位置，此刻出售，也不失一個較好的時機。

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