樓市調整未息 10月房價跌勢加深但積極變化隱現

隨著房地產市場進一步筑底，從今年下半年就已明確的房價跌勢，也在不斷加深。

11月16日，國家統計局發布數據顯示，今年10月，“70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅擴大?！?/p>

整體來看，一、二、三線城市的新房和二手房價格均出現環比下降。同比來看，僅一線城市房價上漲，二三線城市繼續下跌，且跌幅擴大。

(資料圖片)

具體來看，10月有58個城市的新房價格環比下降，62個城市的二手住宅價格環比下降，數量均創今年以來的新高。相應地，新房、二手房價格環比上漲的城市數量分別只有10個和5個，為年內最少。

價格信號是市場景氣程度的重要體現。今年以來，隨著各項穩樓市政策的落地，房地產市場一度出現升溫局面，上半年房價上漲的城市數量有所增加。進入下半年，由于市場信心仍然不足，房價上漲的城市數量有所減少，下跌的情況更為普遍。

交易下滑影響房價表現

房價走勢與成交量變化有一定的相關性。今年以來，我國商品房成交規模始終低于去年同期，市場雖然一度有復蘇跡象，但勢頭未能延續。體現在70個大中城市的房價上，則是房價下跌為主。即便是情況稍好的上半年，房價下跌城市的數量也多于上漲的城市數量。

進入下半年，市場仍然未能好轉。傳統的營銷季“金九銀十”期間，房地產交易也不及預期。

根據國家統計局的數據，今年9月和10月，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降，10月的降幅分別達到23.2%和23.7%。10月單月，全國商品房銷售面積創近11年的同期最低，商品房銷售額為近7年同期最低。

這也為10月房價跌幅擴大提供了市場層面的佐證。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月新房價格跌幅擴大的主因有三：一是，金融機構融資、購房者買房等信心仍然不足，10月份企業融資、居民按揭都出現緊縮的局面。二是，開發商資金鏈繼續緊張，國慶期間新房項目繼續打折促銷，甚至促銷力度較大，表現在價格上，就是新房指數繼續下行。三是，10月疫情形勢再次嚴峻，對現場看房、買房和市場預期，都有一定的影響。

二手房價格的跌勢則更為明顯。今年10月，僅有成都、南充、煙臺、北京和徐州5個城市的二手房價格環比上漲，其余為持平或下跌。

李宇嘉認為，這是由于二手房掛牌量迅速攀升，供應規模增加。而隨著新房降價銷售，分流了一部分需求，使得二手房市場也面臨較大的供應壓力，從而不得不下調價格。

積極變化

通常來說，當房價下跌到一定程度時，房產性價比凸顯，消費者會選擇重新入市。這也將推動成交量回升，并扭轉市場下滑的趨勢。

有分析人士指出，從去年下半年至今，此輪樓市調整已經超過12個月，甚于往年，說明除了市場本身的運營邏輯，還有經濟形勢等更多外部因素的影響。

中部城市某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，購房者支付能力下降，且對未來預期不夠樂觀，使得他們不敢貿然入市。企業雖然在積極自救，但拿地和投資行為幾乎暫緩。

他透露，在“金九銀十”的促銷中，公司旗下項目采取了較大幅度的讓利，但效果一般。而今年以來，公司收到的退房申請也多于往年?！斑€有一些年輕人推遲了結婚日期，房子也暫時不買了?！彼f。

該房企人士認為，只有當供需雙方的信心真正恢復時，市場才能走向持續的復蘇之路，房價也才能逐漸企穩。

好消息在于，隨著今年一系列穩樓市政策的推出，市場開始出現一些積極變化。在11月15日的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，自今年6月以來，商品房銷售額降幅已連續5個月收窄。同時，在“保交樓”的政策作用下，房地產開發企業房屋竣工面積降幅連續三個月收窄。

進入11月，新一輪的穩樓市政策出臺，其中包括對房地產業的金融支持，對合理使用預售資金的相關規定。此外，杭州、北京等核心城市也在優化房地產政策。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，供給端的融資支持、預售資金盤活等多方面政策，有助于改善市場預期，防止下行風險進一步蔓延。而短期內交易量的筑底，仍有待需求端支持政策的進一步落地和細化。

李宇嘉也認為，金融層面的支持十分必要。當然，需求端信心的提振也會利好開發商內源融資，提高造血功能，有利于價格的穩定。