托底房地產

經濟觀察網 記者 田國寶 11月14日，銀保監會、住建部和央行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱“通知”），通知指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。

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11月11日，央行和銀保監會下發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“16條”），對保交樓配套融資、房地產風險分類處置和激活房地產市場等多個方面提出支持意見。

更早的11月8日，銀行間交易商協會官網發文稱，對民企債券融資的“第二支箭”進行延期和擴容。龍湖、新城控股(601155)、美地置業隨后分別獲得200億、150億和150億元的中票發行額度，民營房企融資力度空前加大。

11月以來，一系列針對民營房企的政策、措施密集出臺，顯示了監管層對保證房地產平穩健康發展的信心和決心。

多個接受經濟觀察網采訪的房地產及金融機構人士表示，第二支箭、16條，以及銀行保函置換預售監管資金，多數條款是在原有政策上進一步優化，以及在政策允許范圍內做彈性調整。房地產界將這一系列政策視為救市措施，重新燃起對未來的希望，而金融界更愿意將之視為監管層對房地產的托底，以避免房地產風險進一步擴大化，波及其他未出險房企及上下游鏈條。

受政策利好影響，最近一周，房地產股債大幅回升，尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠洋等未出險房企，連續數個交易日股價漲幅均超過10個百分點，部分國內債券價格多次漲停。

銀行保函

根據通知，房企用銀行保函置換預售監管資金的額度，不能超過交付所需資金的30%；置換完成后，預售賬戶內監管資金不得少于交付所需資金的70%。如果監管資金不足，保函銀行應當督促房企補齊。

一家地方商業銀行人士告訴經濟觀察網，此前，多個城市曾出臺過用保函置換預售監管資金的措施，他所在的支行也曾為房企出具過保函，“當時的要求遠遠低于現在的要求，但對房企資質要求相對較高”。

銀行保函置換預售監管資金，有幾種類型。

一種是由第三方銀行出具保函，此前曾有城市明確要求，保函必須由第三方銀行出具，預售監管資金銀行不得出具保函。

上述地方商業銀行人士表示，第三方出具保函涉及到“我憑什么為你出保函”的問題，在房地產上行時期，即便是資質好的房企，也需要付出相應的成本，不同資質的房企，獲取保函的成本不同，在當前房地產流動性風險頻發的背景下，民營房企想要拿到第三方銀行的保函，需要提供反擔?；虻盅浩?，“像美的置業這種，有做實業的母公司，集團可以反擔保，但多數房企不具備這個條件”，該人士表示。

沒有反擔保的情況下，房企需要提供抵押物，抵押物可以是存款賬戶，也可以是不動產，“如果是用不動產做抵押物，還需要清理干凈原有的融資，一般銀行是不接受二抵的”，上述人士表示。

一家房企的投資人士告訴經濟觀察網，目前房企的現金普遍緊張，如果需要干凈的抵押物獲取銀行保函，“就得和抵押物的質權人商量，說服對方解押并接受二抵，或者置換出資金用來償還債權人”。

還有一種是由預售資金監管銀行開具的保函，一般情況下，預售資金監管銀行也是項目開發貸的債權人，預售資金監管賬戶，除了用來保交付外，還有一部分用來保障償還開發貸。所以，讓監管行開具保函需要有足夠的吸引力。

上述地方銀行人士表示，對預售資金監管銀行來說，保證監管賬戶內資金充足，不僅是履行自身監管職責，也是收回開發貸的重要保證，“現在你開個保函，讓開發商把資金拿走，沒有銀行愿意這么干”。

而且，地方住建部門對保函置換預售資金的態度也較為謹慎。多個地方接近住建部門的人士表示，在這一輪房地產流動性風險中，房企出險后，開具保函的銀行或擔保機構并沒有兌現保函。

在這種情況下，地方住建部門原則上并不認可保函，而且出于保交付壓力，對此類業務的積極性也不大。經濟觀察網了解到，某省會城市，因為類似情況項目爛尾，導致住建部門相關責任人被帶走調查。

一家國有銀行人士認為，銀行保函置換預售資金的政策，除了能解決部分未出險房企的資金壓力，更大意義在于解決地方住建部門對預售資金超額監管的問題，“尤其是爛尾項目多的城市，超額監管的情況很嚴重”。

16條

與銀行保函置換預售監管資金政策相比，16條政策覆蓋面更廣。

上述國有銀行人士將16條概括為三個方面：

第一個方面是針對保交樓配套融資做機制化安排。由于專項借款的金額相對不足，多數保交樓項目需要配套融資，但是由于保交樓項目主體多為出險房企，不符合銀行的風控要求，這種情況下，保交付項目很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。16條對剩余貨值可以覆蓋成本和融資的項目及資不抵債項目的配套融資，均給出了具體指導意見，為商業銀行給保交樓項目融資提供了合規依據。

上述地方銀行人士表示，這一措施對開發貸銀行具有較強的吸引力。這類項目開發主體出險，去化艱難，導致無法收回開發貸，“如果開發貸銀行提供配套融資，盤活項目，不僅可以解決保交樓，也可以收回開發貸”。但原來，銀行沒有提供融資的依據，而按照16條，為保交樓項目提供配套融資，具備優先受償權，而且也明確了資不抵債項目，可以通過捆綁其他項目的方式，解決融資償還來源難題。

該人士表示，針對資不抵債的項目，有處置恒大項目的經驗可以參照，同一省份有多個項目，A項目資不抵債，B項目保交付后還有剩余貨值，可以在“省內找平”，即將B項目剩余貨值調劑至A項目，以解決配套融資的還款來源。

第二方面是對涉房貸款風險進行分類管理。16條明確指出，開發貸在半年內到期的可多展期一年，可以不調整貸款分類，而且強調銀行和信托借款要保持相應的穩定性，以此緩解金融機構收回貸款的壓力。

上述國有銀行人士告訴經濟觀察網，此前，無論是信托借款，還是開發貸和流貸，信托公司和銀行均面臨著極大的收回壓力，“如果出現大規模的展期情況，銀行的關注類信貸會在短期內大幅上升”。

在這種情況下，為了降低自身風險，銀行和信托公司不僅要求房企項目的資金實現閉環管理，而且還加大斷貸和抽貸力度，導致房企流動性進一步惡化，尤其是未出險房的風險加大，旭輝即屬此類。

上述國有銀行人士認為，16條通過對金融機構免責，一定程度緩解了未出險房企償付壓力，避免了因擠兌而加速出險的情況，“金融機構壓力減輕了，對房企也就不會逼債了，用時間換空間”。

16條還對個人房貸按揭也給予支持，如果購房者因疫情影響出現按揭貸違約的情況，可以協商延展期，以避免法律違約。這一措施，不僅最大限度照顧了購房者的權利，也保障了銀行的權益。

第三方面是針對恢復房地產市場的政策，既包括針對房企的開發貸一視同仁，穩定建筑企業信貸投放，強調債券和信托對房地產融資支持，也包括首付和按揭利率因城施策等針對購房者的條款。

反響不一

監管層從債券融資、開發貸、流貸、信托融資、保交付、展期等多個層面發力，股市和債市持續修復，也讓多數房企感到曙光即將到來。

一家20強房企的融資負責人告訴經濟觀察網，16條下發后，他所在公司第一時間進行研究，得出的結論“偏正面”，“這些政策雖然不能解決根本問題，但能解決企業的一部分困難，可以喘口氣了”。

此前，包括其老板在內的管理層普遍對房地產未來缺乏信心，甚至萌生退意，但一系列政策陸續出臺，讓他們看到了監管層的決心，也增加了對未來的信心，“現在我們要做的一是保交付，二是保證經營穩定”。

看到希望的不僅是該20強房企，前述房企投資人士表示，當房企看不到任何希望時，躺平是唯一的選擇，但一系列政策陸續出臺，并非像原來一樣擠牙膏，而是具有系統性和完整性，幾乎涵蓋了房地產開發的全過程，“說明房地產并沒有被拋棄”。

無論是金融界人士，還是房企人士，均清楚地知悉，目前房地產主要問題在市場，如果房地產市場無法回暖，多數房企還是無法走出風險泥潭，但金融政策出臺無疑為市場回暖預留出一定空間。

上述房企投資人士認為，目前房地產市場主要問題是信心和預期，而不是購買力和需求不足的問題，“今年的存款還是增長的，說明有購買力，一二線城市改善型需求也很大，問題是如何恢復信心和預期”。

政策雖然不能從根本上解決房地產市場的需求和信心，但讓房企看到了希望，“不是說這些政策多么見效，而是看到監管層對風險容忍的底線，也看到了監管層托底的決心”，該房企投資人士表示。

多數地產及金融人士認為， “不發生系統性金融風險”是監管的底線，在政策的上限和下限之間，無疑還預留較大的彈性空間，而這也讓多數房企看到希望。

但上述地方銀行人士表示，經歷地產風波后，金融機構和地方住建部門相當謹慎，政策雖然鼓勵銀行和地方住建部門對融資及預售資金監管適度放寬，但具體實施過程中，不同地方的力度和效果也不同。

從城市來看，一二線城市由于房地產市場相對較好，政策落地空間也大，而三四線城市，由于項目去化較慢，無論銀行還是地方住建部門，對政策的響應程度相對更為謹慎。

對保交付壓力較大的城市，銀行保函置換預售監管資金的空間較小，該地方銀行人士認為，如果再有項目出現預售資金監管的問題，“我估計地方住建部門的人會被嚴厲追責，所以空間不會太大”。

托底

根據wind數據統計，11月7日至13日一周，全國58個城市新建商品房銷售面積同比下滑34.9%，環比下降28.1%，各線城市均出現較大幅度的下滑，延續了10月的下滑趨勢。

上述房企投資人士表示，9月市場曾出現一定程度回暖跡象，但10月再次出現下滑，并延續到11月。而且，房地產市場從2021年下半年開始下滑，如果與2020年同期相比，下滑幅度更甚。

銷售下滑帶來的影響是顯而易見的，在公開發債、信托和開發貸普遍缺失的情況下，銷售回款成為房企唯一的資金來源。但銷售回款又有一部分受制于預售資金監管，而無法自有提取。

從2022年房企中期業績或三季度業績會透露的信息來看，多數民營房企的大部分預售資金停留在項目層面，無法回流到集團用來償債和補充流動性，這也是房企出險的主要原因之一。

上述房企投資人士表示，今年以來，多數民營房企和混合所有制房企均暫停了投資，最大限度減少支出，但仍然無法避免出險，根源就是銷售回款減少，償債支出增加，導致失血過多。

上述國有銀行人士也認為，如果房地產市場繼續探底，不排除有更多的民營房企出險，所以監管層當務之急是穩住市場，“市場只有穩住了，才會有回暖的可能，如果成交和下滑一直向下，只會更差?！?/p>

一系列政策方向著眼于給予房企更多時間和更大空間來化解風險，該國有銀行人士認為，無論是政策支持，還是房地產市場，基本不存在外界認為的反轉的可能，但監管層也不希望房地產風險持續蔓延和深化，所以一系列金融政策也是對房地產行業和企業的托底。

融資的三支箭，目前已經射出兩支，“股權融資”的第三支箭是否會射出、什么時候射出？金融行業人士普遍認為，政策出來較為容易，但與第二支箭一樣，股權融資同樣難以通過市場化方式實現。

“發中票由中債增擔保，投資人還能接受，股權融資怎么讓投資人認可”，上述國有銀行人士認為，相比前兩支箭有充分的抵押物和擔保，第三支箭很難找到對應的保障措施，而且投資人面臨的風險更大。