“賣一買一”置業新政落地滿月調查

掛牌量猛增 北京二手房存量破10萬

(資料圖片)

10月30日，“賣一買一置業免稅”新政落地滿月，北京商報記者調查發現，在新政的刺激下，置換需求的購房者掛牌量大增，據多家機構經紀人及業內人士證實，北京二手房掛牌量比去年同期增加了將近2萬套，目前二手房臺前庫存量已超10萬套。雖然各機構官方對這一數據都三緘其口，但“臺前展示量破10萬、整體13萬左右”已成為市場公開的秘密。

“滿二唯一、滿三唯一擠了出來”

“‘賣一買一置業免稅’新政落地后，不少‘滿二唯一’‘滿三唯一’房主都被刺激出來?！北本┠愁^部中介和平里片區負責人何園直言，包括他在內的多個北京典型二手房熱門區域的經紀人、店長均證實了“新政后掛牌量多了起來”。

所謂“賣一買一置業免稅”新政，即9月30日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策》的公告，對于“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。這一利好政策享受的范圍，是自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人。

新政落地后，“掛牌量多了起來”是經紀人們的感受，到底體現在數字上的增量有多少？

對此，多家機構官方對這一數字均拒絕提供，但根據經紀人們給記者展現的臺賬系統，“北京二手房臺前展現量破10萬”得到了證實，經紀人們同時證明了這一數字，比去年同期增加了將近2萬套。

二手房臺前展現量，即經紀公司在各自App、官網掛出的“普通二手房”，對于一些房源極度稀缺、單價較高的豪宅等，均不在此序列?！斑@種房子基本都是要么是各中介的高端部一對一代理，他們常年做高端項目，客戶準確度高，部分還需要驗資，不是市場隨便來個什么看房者都能看的?！睋辔婚L期從事高端項目二手房銷售的經紀人證實，如果算上這部分房源，外加法拍，整個北京市場的二手房存量已經預計達到13萬套左右。

四成老舊房

“就客群而言，近期掛牌最多的都是有意向換房的客戶，部分客戶本身之前就有意愿，新政出來后表現得就更為積極?！北本┏柲抽T店經紀人坦言，從自己接到的客戶掛單看，很少有原本沒有換房意愿、單純是因為新政刺激出的置換需求，之前雖然沒有掛單，但與經紀人也都時不常“聊著”，沒掛單的原因是擔心稅費過高、賣不上價?！爱吘怪脫Q需求的人，二套的首付更高，少賣了說不定就換不了可心的，那還不如不換。”正因如此，在他看來，新政推動這部分需求走出釋放的第一步是好事。

然而如何邁出第二步，也就是推動成交，目前是個難事。

多位一線經紀人證實，目前北京存量的這10萬套二手房里，房齡在20年以上的占到四成。

“房齡老化，對置換需求是個推動力，住老房子的都想挪騰，但誰來接盤現在沒看到這么大的量?！鄙鲜龊推嚼锲瑓^的經紀公司負責人直言，以和平里片區為例，大多是上世紀六七十年代的老破小，單價高、總價不低、居住體驗差是共識，在學區房退溫后，這一片區的成交目前大多靠好的配套支撐，即便有新政落下，只能勉強維持個“平穩”。

上述觀點在同是北京二手房交易熱門片區的萬柳、德勝的經紀人處獲得了證實。某頭部經紀公司萬柳片區負責人表示，新政落下后，整體片區的交易量依舊平穩，沒有出現大規模扎堆買房的景象?！斑@個片區的房源總價普遍較高，置換周期也比較長，大多還涉及連環單，因此我們也跟因新政掛牌的業主們強調一年的周期在現階段市場環境下很難。”

買方市場更濃 切忌免稅漲價

盡管如此，上述三大熱門片區的經紀人也都坦言至少掛牌量的上漲讓市場“看上去熱了點”，最終能否從第一步邁入第二步，是多重因素的作用，但小業主切忌免稅漲價。

依照北京房產市場的交易習慣，以前的二手房買賣是個稅由購房者承擔，也就是誰買誰掏錢，如今“連環單免稅”讓出了這部分成本，也引發買房者未得利、房價上漲等擔憂。

例如，按照傳統交易模式，買家負責所有稅費，賣家一年內重新購房可退個稅，而這部分就是當初買家所支付的個稅費用，買家并未從中得利。如果由賣家承擔這部分個稅，一年內未重新購房又該如何？

“其實二手房買賣議價，本身就是一個動態平衡的過程。比如賣家在出售房產時就會考慮是否一年內重新買房，他們可以選擇這部分由自己代繳，而在房產價格上做一個‘上浮’動作，與買家進行協商解決?！焙洗T機構首席分析師郭毅表示，一年內沒有購房打算的賣家，則可以依照慣例，而受退稅政策的影響，也可以對買家進行讓利?！爱吘鼓壳笆袌鱿⑹峭该鞯模抑薪闄C構在交易時也會提前告知，雙方只有共同滿足自身利益，才能促使交易達成?！惫氵M一步表示。

郭毅強調，目前北京二手房市場熱度并沒有想象得那么高，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數量并不均等，也就說市場正處于“買方市場”，對于買房人來說可以有更多的房源選擇，目前的市場并不支持房源漲價，相應的如果想要抓住政策窗口期，還要進行降價售賣。

對于減價抓窗口期的觀點，中介人員也予以證實?！暗靡嬗趥€稅的減免，部分房源的房價還能再往下壓一些。以前是誰買誰掏錢，現在賣房的業主也會去衡量，重新買房有個稅的退回，有些業主也愿意把這部分讓出來，可以達成盡快換房的目的，而不是簡單為了賺差價，畢竟還有一個時間限制?！?/p>

北京商報記者 王寅浩