天天百事通！買了還沒建好的公租房，華大九天怎么保證“房住不炒”？

10月26日，華大九天（301269.SZ）發布《關于對深圳證券交易所關注函的回復公告》。上周，因擬購買價值逾億元的“先租后售”公租房，深交所下發關注函要求其說明和披露公租房“先租后售”的具體經營模式、出租或出售的價格是否公允、是否是否涉及房地產開發、運營等業務及其合法性等多項問題。這也讓公租房和“先租后售”模式受到公眾關注。

華大九天的回復雖然一一回復了此前的問題，但企業購買公租房的行為，使保障性租賃住房直接變商品房，它還是原來的公租房嗎？這在眾多業內人士看來是極具風險的操作。不過，“先租后售”的具體政策實施其實各地都不盡相同，上海臨港(600848)率先試點的這個模式如何避免陷入企業投資房地產的風險，銀柿財經也將持續關注。

(相關資料圖)

華大九天“買”的不是公租房？

10月18日早間，華大九天發布《關于購買上海臨港公租房的公告》，稱擬通過全資子公司上海華大九天信息科技有限公司（以下稱“上海九天”）購買中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會（以下稱“臨港管委會”）提供的42套公租房，總建筑面積約為4420.88平方米（以上海市住房保障和房屋管理局認定的測繪機構實測面積為準），總價款約為1.11億元，每平方米均價2.5萬元。

海洋七路的房產均價26149.99元/平方米，木荷路的房產均價24062.02元/平方米

在貝殼找房搜索臨港新城，可以看到附近的新房價格大多在每平方米2萬~4萬元的區間內，二手房基本集中在每平方米1萬~3萬元的區間。上海九天所購公租房的銷售均價與商品房的市場銷售均價相差不大。

根據交易協議，上海九天將于2022年11月30日前完成房款支付，上海臨港產業區公共租賃房建設運營管理有限公司將于2024年3月31日前將房產交付上海九天。

交付條件明確：需取得《住宅交付使用許可證》和公共租賃住房房地產權證（大產證）

交房后，上海九天將如何使用這批公共租賃房，租給誰、租金多少、是否會公開售賣、租金及售房的資金用途等問題，華大九天在回復中作出了解答。

對于這批房子的用途，華大九天表示，在辦理房屋所有權初始登記后10年內都將作為公共租賃住房使用，并“將按照相關規定向符合條件的員工出租，持有滿10年后在滿足屬地政府公租房政策要求的前提下，向符合條件的核心員工進行出售并辦理過戶手續”。

也就是說，這批公租房在產權變更后，仍將按照臨港管委會關于“先租后售”的公租房相關政策進行出租或出售。只是運營主體從政府變成了華大九天，目標對象由公眾變成了華大九天公司的核心員工。

華大九天還表示，租金收入將用于公租房維護開支，而10年后如果出售，所得款項將用于研發投入、補充流動資金等主營業務。

公告也提到了哪些人屬于“符合條件的員工”：申請臨港新片區公共租賃住房準入資格的單身申請人或申請家庭主申請人，應當符合以下條件之一：1.具有本市常住戶口，且與臨港新片區就業單位簽訂一年以上（含一年）勞動或工作合同；2.持有有效期內《上海市居住證》，并依法繳納各項社會保險金，且與臨港新片區就業單位簽訂一年以上（含一年）勞動或工作合同；3.與臨港新片區就業單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同，由就業單位承諾在臨港新片區繳納社會保險金和限定期限內辦理出上海市居住證（限期12個月內提供），并由就業單位承租公共租賃住房。就業單位應為注冊、生產、經營、辦公在臨港新片區范圍內的各類企事業單位，且無不良記錄。此外，申請人還需要同時符合以下條件：1.在臨港新片區無產權住房；2.未享受臨港新片區廉租住房、共有產權保障住房、限價商品住房等政策。

簡單來說，只要是正式工作并且繳納社保滿一年的無房戶，都可以申請公租房。

對于“公司購買公租房并出租或出售是否涉及房地產開發、運營等業務，相關業務開展是否合法合規”的問題，華大九天回復稱，公司不具備相關資質，“公司及子、參股均不涉從事房地產開發運營相關業務的情形，公司本次購買的“先租后售”公租房激勵對象均為公司員工，不存在向公司外部人員進行出租或出售的情況，不涉及住宅和商業用房的房地產開發和經營，不存在違反相關法律法規開展業務的情形”。

銀柿財經致電交易協議中的甲方——上海臨港產業區公共租賃房建設運營管理有限公司，其工作人員明確向銀柿財經表示，華大九天是在開盤時就購買了這42套房，“是整棟樓買走的，算銷售的房源，不算公租房”。當銀柿財經想要進一步了解“先租后售”模式如何操作，以及企業購房后的產權變更等問題時，該工作人員則稱需要向銷售詢問，但沒有聯系方式。

“先租后售”模式先租給誰？再賣給誰？

按照華大九天的回復公告中所述，雖然房屋的產權發生了變化，但在操作上還是“先租后售”模式，是一個非營利性的操作。那么問題來了，公租房可以預先出售給企業，再由企業來操盤嗎？如何保證企業買走公租房以后仍然會按非營利的模式進行運營？

銀柿財經查詢了華大九天在回復中提及的相應政策文件。2019年8月發布的《關于促進中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》50條，其中涉及住房的內容就包括了建設“先租后售”公租房。2020年7月，臨港管委會官網公示了《關于同意臨港產業園區“先租后售”公共租賃住房三期項目整體預售的批復》；2022年6月，又公示了《關于同意臨港科技創新城“先租后售”公共租賃住房項目整體預售的批復》，其中的項目坐落地點均分布在海基一路、木荷路和海洋七路，上海九天此次購買的房源就在其中。按照相關要求，臨港“先租后售”公共租賃房項目面向進駐臨港地區的企事業單位，開放特定租售業務。項目建成10年后可作為存量商品房上市交易，承租人可優先購買。但并未提及企業購買的相關規定。

批復文件還寫明了對銷售對象、銷售均價、銷售比例等方面的要求

對此，銀柿財經以企業身份向臨港管委會住保中心咨詢，工作人員表示，企業買了公租房之后，一般來說產權性質是歸購買方，但是它會有限售上市、保持公共租賃屬性等方面的要求。至于企業的租售行為會不會有監管，該工作人員表示，政府相關部門及政策法規都會對企業有監管約束，購房合同的條款也會寫明相關規定?！按螽a證是會寫上公共租賃屬性的，等到一定年限了之后，再通過管委會或是其他部門審核，符合一定條件才允許上市，上市交易的時候按照存量房進行，就相當于二手房商品房?！彼a充道。

關于“先租后售”，銀柿財經也在住建部官網以其為關鍵詞進行了搜索，只得到了一條新聞動態，內容為湖北省住房和城鄉建設廳組織制定的《關于加快解決基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）相關消息。

“實施意見”中清晰寫明保障性租賃住房供給渠道，以及哪些渠道供給的保障性租賃住房可允許先租后售

這與上海臨港將公租房打包賣給企業的“先租后售”模式完全不同。除了“售”的對象從個人變成了企業，對“租”的對象要求也有所不同。包括湖北在內的國內絕大部分地區，明確供給公租房的服務對象為低收入及住房困難群體；而上海臨港新片區的公租房申請條件并未規定收入水平，條件更為寬松。

企業購買公租房后如何監管？

北京市京師律師事務所房地產處置與買賣法律部主任梁志強指出，企業購買公租房后是可以辦理不動產權證書的，即會變成商品房。

不少房地產分析師也認為，將保障性租賃住房賣給企業，存在企業違規炒作房地產的風險。

中原地產首席分析師張大偉認為，公租房是保障類的住房，“先租后售”一般指政府先將保障性租賃住房出租，承租人必須先付租金，租住一定時間后，再申請購買，并且此后再交易時由政府優先回購或是滿足一定期限再上市交易?！芭R港的公租房比較特殊，主要是為吸引和留住人才，滿足人才的居住需求。但‘先租后售’一定要先租，直接賣給企業是涉嫌浪費了這部分政策住房的本來作用?！彼f?！?strong>變成企業轉而持有房子后，很可能變成企業炒房的一個工具，那這就和政策設置的初衷不完全一致了。”

他補充道，其他地區也有保障性住房由政府委托給企業管理運營，但直接將房子賣給企業的，目前國內其他重點城市的確是沒有看到過。

知名地產分析師嚴躍進直言：“企業購買公租房后，理論上就是屬于企業所有的商品房屬性的房子了，只是就目前此類交易來看，還是要按照公租房的模式去操作，即不能直接出售給購房者或職工?！彼赋?，按照“先租后售”模式，職工若想從企業手里購買租住的房子，也需滿足租住滿10年的要求，企業在制定租金水平時，也要遵守自貿區相關片區的要求，或者說要有租金的管控。

在嚴躍進看來，上海臨港的“先租后售”模式的確與其他各地的政策有所區別。過去很多購房者可能是從公租房等管理部門租賃和認購，而現在上海臨港的模式是，此類住房房源可能是屬于私人企業，但參照公租房的模式來運營。

梁志強則分析稱，華大九天的這次操作更像是定向購房。“一些在高新園區的企業，為了吸引人才、增加競爭力，在符合要求的情況下是允許購買公租房的。”他強調，此類做法對購房資金有嚴格限制，也會備注權利限制，例如在特定期限內不允許出售；且所購房屋必須用于出租給公司員工，以后符合上市條件時，也只能賣給公司員工，相當于對內部員工的福利，而不能面向公司員工之外的群體，也即不得上市?！?strong>在這個范圍內運營，是合法的，也不需要企業具備房地產相關資質。但如果企業想出租或出售給企業員工之外的群體，則不但需要具備相應資質，也涉嫌違法，甚至會被處罰。”他提醒道，相關部門也應行使現場抽查等監督權，把好交易過戶的審核權。

“優點是可以緩解政府層面公租房建造的壓力，缺點則在于，后續此類企業將房子轉讓給職工，存在刻意拉升房價的操作風險。”嚴躍進分析道。

也有分析師進一步表示，按照政策原文，公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉讓，可以讓政府得到資產價值升值的回報，改變過去公租房只投入無回報的弊端，優化政府在住房保障方面的收支結構，形成可持續的住房保障能力。但直接銷售給企業后，這個回報鏈條還存在嗎？

總體來說，建設“先租后售”公租房，是落實中央“房住不炒”的總體要求的體現，也是對租購并舉住房制度的創新。企業在獲得公租房產權后將如何落實政策，仍需一個確定的答案。