天天微動態丨調研紀要｜ 環滬三四線城市（九十一）：太倉篇

存量壓力巨大、“環滬”概念不再誘人,市場仍有較長調整期。

(資料圖)

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

2021年太倉樓市經歷了“歷史最好一年”，環滬四個板塊“南郊板塊、科教新城、婁江新城、瀏河”（下稱環滬板塊）共計成交129萬平方米、超萬套商品住宅。彼時配套完善的科教新城吸引來自上海楊浦虹口改善客群、新規劃的婁江新城依仗“嘉閔線”利好成為投資熱土。

時隔一年后，進入2022年太倉樓市快速遇冷，4月起太倉陸續調整了限購和限貸政策，實操層面執行了首套不限購、貸款利率和比例史低的政策。但從實際調研情況來看，調控政策的放寬并沒有改變當前樓市“無人外溢、內需無錢”的問題。整體市場繼續保持極低的銷售規模和后市預期。

僅停留在“規劃上”的環滬概念不再能吸引上海外溢客群，分銷渠道不再能推動成交；回歸太倉本地置業后對標剛需的在售項目普遍遭遇滯銷困境。

婁江、南郊不開盤樓市“0供應”

掛地2宗一托底一撤拍

在數據層面,進入2022年后太倉房地產持續下行，新房市場在售項目不愿推盤入市、土地市場開發商放棄拿地。

新房市場，2022年前8月太倉新房市場商品住宅成交面積累計同比下降16%，其中6月創年內新高后成交規模連續2個月下降，7月和8月分別環比下降24%和7%。

更值得注意的是，客稀銷少下太倉房企不再愿意推盤入市，以免新增供應加大存量壓力。6月起太倉環滬板塊商品住宅已連續兩個月“0供應”。根據實地調研情況，2022年前8月婁江新城板塊在售項目均處于順銷狀態，不主動加推；

南郊板塊自湖境天著項目進入尾盤后，也無新開盤項目。

土地市場同樣慘淡，政府無心供應同時房企無意拿地。與2021年多家國企、央企以及民企爭相在婁江新城拓儲不同，2022年太倉土拍無人問津。前8月環滬板塊僅掛牌2宗涉宅地，其中一宗瀏河鎮宅地由太倉國有平臺公司托底，另一宗科教新城宅地則遭撤牌。

降價提傭不走量

多數項目售價普降5%但月均銷售不足20套

根據實地調研情況，2022年第三季度太倉環滬板塊在售項目普遍讓利5%。對比一季度，科教新城板塊降價幅度最大，120平方米三房產品在售普遍降價2000元/平方米。南郊板塊部分在售項目尾盤房源也有近千元降價走量動作。

需要說明的是，婁江新城和瀏河板塊在售房源均價沒有明顯回調，而是加大了分銷帶客提傭成本。婁江新城板塊在售項目普遍維持2021年下半年分銷力度，提成約為3%-5%。而主力客群為上海寶山剛需客的瀏河板塊當前分銷提成已升至6%-8%。

降價提傭并沒有換得銷量上的提升。2022年前8月環滬板塊在售項目銷量TOP10中，無論是位于科教新城板塊套均面積140平方米以上的改善項目，如湖語頌、湖翠雅境花園，還是如向東島、云瀾天境等銷售情況均極為慘淡。前八月僅無在售項目月均銷售住宅過百套，絕大多數在售項目月均銷售套數不足20套。

結合實地調研情況，典型以瀏河板塊春江景苑為例，雖板塊內無競品并且憑借分銷渠道吸引了近9成來自上海寶山的外溢購房者，但帶客質量較差對銷售促進相當有限。不同于昆山花橋板塊購房者普遍首訪成交，該項目購房者轉化率僅1:12，普遍需要三訪成交。

“規劃中”利好再無吸引力

太倉本地需求無力接盤

對比2021年和2022年兩輪實地調研，太倉當前樓市驟冷的原因在于上海外溢客撤場，本地需求不足。歸根結底是僅僅停留在規劃中的利好無法繼續吸引購房者。

2021年太倉環滬板塊全面對接上海外溢購房需求?！斑M滬線”G204國道兩側的南郊板塊和科教新城是接納上海外溢客的主力，其中發展成熟、房價較高、戶型較大的科教新城主要依靠來自上海嘉定的改善客去化。而“嘉閔線”貫穿的婁江新城板塊則被認為是新規劃的投資熱土。

2022年上海外溢客快速撤離，太倉本地購房需求自然顯得“供過于求”。太倉科教新城板塊主力購房者變為本地改善客群。而婁江新城中如越秀向東島項目，雖直接與上海嘉定接壤，但當前拓客方向也已轉變為以發展太倉本地投資客為主。

唯一還承接上海外溢客的，全無規劃利好的瀏河板塊憑借環滬諸多板塊中最低房價，成為了上海外溢客的“最后上車盤”。也正是由于這一客群極為剛需的屬性，造成上文提及的春江景苑到訪轉化率低下現狀。

太倉“成也規劃敗也規劃”，當前下行行情中購房者更青睞于實際落地的配套，而此前被尚在規劃中的利好所吸引的購房者已消耗殆盡。以太倉環滬概念中的核心利好“嘉閔線”為例，上海段和北延伸太倉段均已開工，這一利好在2021年支撐婁江新城板塊融創悅園項目售罄。而起到通航太倉－上海的關鍵路段北延伸（上海段）仍處于規劃中，已無法繼續吸引購房者為此買單。上海嘉定外溢購房者轉向環滬投資概念更清晰、更具雙城生活可行性的昆山花橋板塊。

120平方米主力剛需房庫存積壓

“貨不對板”分銷導客無濟于事

上海外溢客群撤離后，原本針對這一群體的120平方米左右剛需住宅庫存積壓嚴重；而160平方米左右改善住宅存量低，尚可依靠太倉本地客去化。

2022年8月末，科教新城120平方米左右庫存積壓最為嚴重，100-120平方米房源存量消化周期超過10個月，120-140平方米房源存量也超過200套。主打小戶型投資的婁江新城和入門級剛需的瀏河板塊120平方米以下房源更是積壓嚴重。

從實地調研情況來看，當前科教新城共有8個項目同時在售，以碧桂園湖語頌為例120平方米房源占該項目2022年前8月新推貨量的六成。又以御湖上品為例，雖針對120平方米三房加大分銷力度，啟用了房江湖、微好房、嗨房、新房匯等渠道導客，但前8月上述面積段成交不足20套。

由上文可知，120平方米左右面積段銷售困難本質上是與之匹配的上海外溢購房客群的缺失，而本地改善客群更需要大面積房源，因此單純增加渠道導客力度無法改變“貨不對板”的現狀。

相反，市場上占比最大的面積段出現庫存積壓進一步加深了在售項目的銷售壓力，各項目盲目加強分銷力度對市場信心更是沉重打擊。

宅地出讓長期過量

造成新房存量積壓、競品同質化等市場隱患

造成當前太倉樓市現狀的不單單是“規劃遲遲不落地導致主力客群流失，造成市場主力供應面積段庫存積壓”，更為深遠的是近五年來環滬板塊宅地過量出讓。

一方面宅地出讓規模遠高于新房成交規模，造成住宅廣義存量巨大。2018年-2021年“樓市越火供地越多”，環滬板塊累計出讓宅地超400萬平方米。2022年雖宅地出讓大幅減少，但長期的樓地市脫鉤仍為環滬板塊累積超過170萬平方米商品住宅廣義存量。

另一方面地均總建面不足10萬平方米，造成新房競品過多。近五年環滬板塊出讓宅地平均總建面積不足10萬平方米。其中科教新城板塊累計出讓18宗宅地，當前在售項目如碧桂園湖語頌、建發天鏡灣等均為小規模樓盤。因此各板塊普遍存在。

正是“高規模、小建面”的宅地出讓使得太倉環滬市場長期處于新房供應過量狀態，在售競品過多和產品同質化的問題因此普遍存在，市場下行期中上述隱患難免集中爆發。

存量壓力巨大、“環滬”概念不再誘人

市場仍有較長調整期

上述提到的太倉樓市面臨的幾個困境短期均難以緩解，整體樓市預計仍要經歷較長調整期。一方面宅地出讓過量是長期存在的弊病，仍將影響較長時間對新房市場施加壓力。另一方面規劃利好難以落地，上海外溢客群的流失也難以扭轉。

太倉當前房地產低迷看似是規劃不落地導致，實際上病灶還是根源于自身的土地出讓失衡。因此婁江新城部分項目捂盤惜售以期新一輪規劃利好不切實際，科教新城加大分銷力度也不治病本。

最后值得一提的是，一味地放寬調控政策反而將起到反作用。如蘇州9月中旬出臺又撤回的“主城區限購調整”后續若在實操層面落地，則將進一步加速作為蘇州下轄太倉潛在購房客群流失。

典型調研項目一：保利·御湖上品

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：科教新城文昌路和天如路交匯處

物業類型：高層、小高層

建筑面積：5.5萬平方米

裝修：精裝

最近一次加推售價：備案均價25600元/平方米。

項目點評：本項目主打改善，位于科教新城板塊，主力戶型是170平方米以上四房，120-140平方米三房產品當前存在一定銷售難度。

本項目于2021年12月首開，蓄客3個月。前期主推板塊內存量較低、需求較大的大戶型產品。2022年4月起陸續加推120-140平方米三房小面積產品。最近將進行最后一次加推。

科教新城板塊內170平方米以上四房產品當前處于存量較低狀態，且本地改善購房客群的需求與之相匹配，因此本項目大面積產品明顯暢銷。而120-140平方米小面積產品一方面在板塊內存量超過千套，另一方面本地購房者缺乏對應的購房需求。因此本項目一方面降價2%突出性價比，另一方面給予如鏈家等5%左右傭金提點以導入上?？腿?。但從結果來看收效不佳，7月和8月項目月均成交房源約30套。

近期一系列調控政策寬松中，限購政策放寬對項目影響不大，因為主力購房客群已轉為太倉本地客。限貸政策放寬則有一定作用，具體來說230平方米以上房源購房客戶普遍一次性付款，而170-180平方米購房客戶首付比例由新政前50%降至30%。

典型調研項目二：越秀·向東島（五期）

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：婁江新城富達路1號

物業類型：高層、小高層、別墅

建筑面積：12.5萬平方米

裝修：精裝

銷售均價：備案均價21500元/平方米。

項目點評：本項目原為金帝集團開發，第四期、第五期為金帝和越秀合作開發。項目落址橫跨太倉婁江新城和上海嘉定接壤線。

2021年10月第五期開盤，總推出房源約300套，當前去化約30%。已銷售房源中超六成為2021年售出，購房群體以上海嘉定外溢客群為主。2022年市場下行后，上海外溢客群顯著減少，購房群體轉為太倉主城區客群，但由于婁江新城板塊當前配套均未落地、嘉閔線尚未開工，整體銷售情況較為艱難。

進入2022年后項目選擇順銷，沒有集中開盤和新增加推。一方面第四期房源交付延期存在一定負面影響，另一方面欲等待2022年底嘉閔線北延申（上海段）開工后帶動新一輪投資客源。

當前項目促銷力度延續2021年，針對較難去化的127平方米三取降價8%。分銷占比接近八成，與2021年絕大多數分銷導客來自上海不同，2022年太倉本地客源占比上升。

典型調研項目三：中南·春江云錦

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：瀏河鎮閘北路與鄭和大街交匯處往北300

物業類型：高層、小高層

建筑面積：3.2萬平方米

裝修：精裝

最近一次加推售價：備案均價15600元/平方米。

項目點評：本項目主打純剛需，套均成交總價約150萬。來自上海寶山北部的外溢客群占比可達整體成交的70%。2021年1月項目首開，2022年購房者到訪轉化率約為1：12，月均銷量50套。

來自上海外溢的購房者的購房目的可分為三類。第一類是來自寶山北部的地緣性剛需購房則，這一類占絕大多數；第二類是中產家庭利用公積金購房以尋求資產保值；第三類是中老年群體購置環滬房產養老。

本項目得以在2022年仍然熱銷主要有兩方面原因。首先是恒大文旅城停工后隨即被停止了預售，瀏河板塊內當前僅有兩個純新盤項目在售，本項目地理位置距離上海最近。因此，來自上海外溢的客群超過80%被引入本項目。其次是瀏河板塊為環滬諸多板塊中房價最低點，與純剛需客群的購買力相契合。

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