世界資訊：紫金書院：神秘的“專利戶型”丨質造·探盤筆記

(資料圖片)

最近，回天區域的買房人發現，自己關注已久的紫金書院，展示體驗中心終于開放了。

那么，萬千期待的紫金書院到底如何？值不值得買(300785)？網上熱議的專利戶型，特別在什么地方？為了解這些問題，和訊房產在第一時間，走訪了紫金書院所在的板塊，為大家總結了這個項目的幾個看點。

銷售人員展示可移動隔墻裝置

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學區、臨鐵、價格倒掛

對于工作在望京以及西二旗的年輕人來說，紫金書院的所有標簽里，最誘人的是：雙軌交匯真臨鐵。

項目在北五環外，位于昌平區回龍觀東側霍營，距離地鐵13A支線回龍觀東站400米，步行五分鐘到地鐵。距離地鐵8號線回龍觀東大街站900米，距離地鐵8號線和13號線交匯站霍營站1.2公里。前往碼農聚集的望京、西二旗、后廠、中關村(000931)都很方便，是名副其實的“碼農快樂盤”。

既然敢叫書院，學區肯定要拿得出手。本來紫金新干線小區業主孩子上小學都在霍營中心半截塔小學，教學配套資源一般。不過，2020年批復建設的人大附中昌平學校就在項目南側，2021年直接將紫金書院劃到了單校劃片服務范圍。怪不得有媒體評價：從“零學區”到“牛學區”，紫金新干線“躺”迎名校。

或許是為了體現學院氣質，紫金書院特意將外立面打造成名校氣質的紅磚風格，在樓盤品質整體不夠光鮮的回天區域顯得格外“眉清目秀”。

紫金書院一共18棟，全部為6-10層的洋房產品，共有約1100套房源，主力戶型為111平與146平兩種戶型，得房率在77%-82%之間，整體偏改善，預計2025年底交房。

最令人心動的是，紫金書院價格大約在6.3-6.5萬/㎡，前期開盤的紫金新干線已經從5萬+/㎡漲到了6.2萬/㎡左右，周邊次新房國風美唐、公園悅府都7萬+/㎡，價格倒掛近一萬，在買房要靠搶的昌平來說，價格非常有競爭力。

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傳說中的專利戶型長什么樣

除了周邊配套，紫金書院最大的宣傳點莫過于“專利戶型”。實際上，所謂專利戶型，并不是戶型整體申請專利，而是戶型配套了一個專利裝置——移動隔墻。

紫金書院戶型只有兩個面積段，111平與146平。與其他項目不同的是，由于具備可移動隔墻，業主通過調整隔墻的位置，來實現多種戶型的組合，盡量滿足各家對戶型面積大小的需求。

111平三室兩廳兩衛，南向面寬約7.65米，明廚明衛，進門有玄關。南向空間可作打通大寬廳，也可以通過移動隔墻變為套房式主臥+面寬約4.25米客廳。北向空間可以打通，也可以隔斷為書房和臥室。美中不足的是，過道存在面積浪費。

146平戶型，變化的可能性就更多了，拆掉兩個隔墻，南向打通就變成約10.5米的超大寬廳，拆掉一個隔墻，即為“7米橫廳+主臥套房”的四居組合，北向空間同樣可以自由組合，可以根據需求在五居、四居、三居、兩居、一居間自由切換。

如此“多變戶型”全部歸功于可移動隔墻，據筆者所知，這是北京首個使用如此裝置的商品樓盤，實際使用體驗如何，還需要實際的居住時間來驗證。不過后續隔墻的維護維修與儲存，對業主來說，可能是入住后亟待解決問題。

如圖所示，隔墻看上去并不厚重，會不會出現隔音不好的問題？據銷售人員介紹，隔墻內部有內置隔音棉、整片隔音鋼板、基層木板，表面有裝飾面板，另有空氣腔等細節措施用于隔音，滿足國標要求的隔音效果。此外，隔墻可以懸掛電視，墻體上設有插座，滿足墻壁電器的使用要求。

整體來看，紫金書院的戶型設計實用性還是挺高的，對于即將結婚生子，或者面臨家庭成員變動而需要改變房子格局的業主來說，非常方便。

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為何在剛需價格上配置“豪宅”裝修？

按北京的市場規律來說，當一個項目地段學區名氣都有，而且價格倒掛的時候，那這個項目的戶型設計與交付標準大概率會讓人“眼前一黑”。

不過，目前來看，這套理論在紫金書院身上并不成立。從外立面到物業配套再到裝修標準，紫金書院處處透露著“有錢任性”的氣質，特別是在裝修標準上，紫金書院的投入十分出乎市場意料。

五金和家具配件多是大品牌，室內燈光，墻壁，材質、配色運用考究，室內環境層次分明?？梢悦黠@看出來，開發商在裝修上沒少花心思。

更不可思議的是，金茂均價10萬+的樓盤才會采用的恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜的五恒智能科技住宅系統，這次紫金書院也運用了。

紫金書院樣板間實景圖

從盈利空間來說，似乎可以理解，項目是2004年拿的地，相比第一期8800元/平米的價格，當下房價漲幅超過7倍，現在顯然有足夠的資金空間好好打造產品。

不過，賣房子畢竟不是做慈善，十三項科技系統+高品質裝修，再加上金茂物業，看上去實在不太像6萬+樓盤的普遍交付標準。

一套組合拳下來，把不少購房者給“整不會了”，不少人犯嘀咕，這到底是餡餅還是陷阱？為什么要在剛需價格上配置堪稱豪宅的裝修？除了開發商良心爆棚之外，還有沒有別的原因？開發商新領域地產不夠知名，而且在前兩期的時候有負面新聞纏身，第三期會不會遇到質量問題？

通常情況下，為了少繳土地增值稅，開發商往往會選擇提高裝修標準來做大成本，紫金書院也不能免俗。不過，業內人士指出，紫金書院曾因“土地閑置”在北京市住建委“掛過號”，想通過做大成本規避土增稅增清算，并不是件容易事。

總的來說，項目所處的地塊漲幅可觀，配套成熟，雙軌交匯，名校傍身，且新盤價格倒掛，擁有諸多優勢。但項目質量到底如何，能否按裝修標準交房，還需交由時間檢驗。

實際上，除了紫金書院外，今年昌平新盤供應有小爆發的態勢，購房者選擇并不少，北清路生命科學園附近的建發·珺和府、即將開盤的華潤平西府、三批次上新的生命科學園兩宗地，永豐F2三宗地都值得期待，不著急的購房者可以多看看再做選擇。

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