【時快訊】多地“解綁”非中心城區限購，效果如何？

作 者丨李莎 闞珍

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編 輯丨杜弘禹

圖 源丨圖蟲

6月22日，武漢住房保障和房屋管理局在長江網武漢城市留言板回復稱，在2022年12月31日前，購房資格申請人及家庭成員在武漢市經濟開發區（含漢南）、東西湖區、黃陂區、江夏區、蔡甸區、新洲區等非限購區域的住房暫不計入家庭現有住房套數。

6月24日，21世紀經濟報道記者致電武漢房地產交易中心政策管理科，相關工作人員回復稱，外地戶籍家庭提交身份證和戶口本就能申請非限購區域購房資格，申請購房資格無限制。

不僅武漢，21世紀經濟報道記者不完全統計發現，濟南、合肥、南京、成都、福州等省會城市，以及佛山、青島等非省會強二線城市，也都有類似政策推出，主要包括解除部分非中心城區限購政策，或部分遠城區、近郊區住房不納入家庭住房總套數等。

為什么近期多個重點城市放松非中心城區限購？在房地產市場尚未完全企穩回暖、城市內部市場分化和城市發展向郊區新城拓展的背景下，放松非中心城區限購的效果如何？未來是否會有更多城市跟進放松非中心城區限購？地方應如何把握好其中尺度？

非中心城區限購放松

諸葛找房數據中心不完全統計發現，截止到6月13日，各地松綁政策調控超250次，覆蓋城市超150個，政策涉及調整限購、限售、信貸、交易稅費、落戶等多個方向，熱點二線城市亦不斷有政策推出。

各地推出的政策中，限購政策調整意義重大，關乎家庭購房資格和購房套數，直接影響城市房地產市場的購買力群體邊界和單個家庭購房數量上限，因而各地在限購政策調控方面尤為謹慎。

但在近期政策調控中，限購調整的動作明顯變多，如降低購房的戶籍和社保繳納門檻，定向增加養老家庭和多孩家庭的購房套數等。除此之外，放松非中心城區限購也成為本輪限購政策調整的重要特征，據不完全統計，武漢、濟南、合肥、南京、成都、福州、佛山、青島等城市均有相關政策推出。

中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強向21世紀經濟報道記者表示，放松外地戶籍家庭購房要求，增加養老和多孩家庭購房套數等政策吸引的購房需求依然集中于具有優質教育和醫療資源的中心城區，進一步增加中心城區的市場壓力。

與之對比，放松非中心城區限購具有明確的城市空間結構調整意圖，有助于中心城區的“瘦身健體”，提升中心城區功能，并且能夠通過房地產市場帶動非中心城區發展，實現城市空間結構的整體優化。

一個月前，市場上就有武漢解除四大遠城區限購的消息傳出，但有關部門并未明文出臺相關通知。武漢市住房保障和房屋管理局主辦的“武房服務”小程序明確，自6月20日起，在武漢非限購區域購買住房應進行購房資格認定和意向登記，購房資格認定所需材料為身份證、戶口本（婚姻證明資料）。

結合武漢市住房保障和房屋管理局在長江網武漢城市留言板的回復和武漢房地產交易中心的反饋來看，武漢遠城區限購政策已階段性解除。

南京、濟南、合肥也調整了部分非中心城區限購政策，但未明確發文。早在4月，南京六合、溧水相關部門即反饋外地戶籍家庭無需社保即可購買一套房。

6月13日，21世紀經濟報道記者從南京政務中心了解到，除了鼓樓區、建鄴區、玄武區、秦淮區之外，在其他不限購的區域購房不需要開具購房證明。

多位南京本地房屋經紀人反饋，除前述4個主城區外，南京戶籍家庭在其他區域購房不限套數，非南京戶籍家庭限購1套但無社保要求。

除此之外，綜合當地媒體報道和房屋經紀人反饋，濟南不再將長清區、章丘區列入限購范圍，合肥新站區、瓊海區和經開區新橋產業園區取消限購。

成都、佛山和青島則發文調整非中心城區限購。5月16日，成都優化家庭住房總套數認定標準，明確近郊區（市）縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算；6月2日，佛山發文，將限購區域調整為禪城區祖廟街道，南海區桂城街道，順德區大良街道；6月3日，青島西海岸新區、高新區和城陽區分別發文，全面取消區域住房限購政策。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，相對中心城區，非中心城區一般是新區，配套尚未完善，城區面貌也有待進一步提升，區域住房供應量較大，房價較中心城區低，住房供求關系相對不緊張，市場炒作較少，市場熱度較低。這樣的背景下適度放開非中心城區限購，符合城市一區一策和差異化調控的要求。

而與其他城市降低非中心城區購房條件不同，福州降低非中心城區戶籍在中心城區購房的門檻，進一步釋放非中心城區購買力，即非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在五城區可購買一套144平方米以下的普通住宅，無需提供近兩年內1年及以上社?；騻€稅證明，長樂戶籍家庭購房資格與五城區戶籍家庭相同。

助力城市空間結構優化

王業強指出，這些放松非中心城區限購的城市以強二線省會城市為主，這些城市的中心城區潛在市場需求依然強勁，如果貿然放松限購，勢必推升房價新一輪上漲，有悖于“房住不炒”的市場定位。

以成都為例，從房價來看，據國家統計局數據，今年前5月成都房價持續上漲，5月成都新房和二手房環比上漲0.9%，繼4月漲幅居70城之首后，5月繼續領漲全國樓市。在房地產市場整體表現不佳情況下，成都房價仍然比較堅挺。

從成交來看，成都住建蓉e辦數據顯示，6月24日（截至18時16分）成都全市共成交商品住宅1061套，其中中心城區成交876套，占比82.6%，郊區新城成交185套，占比17.4%；二手房共成交731套，中心城區與郊區新城分別成交635套和96套，分別占比86.9%和13.1%。5月26日記者亦對該數據有過記錄，情況與之類似，中心城區仍然是絕大部分購房者的選擇。

成都某品牌房企區域運營經理表示，成都市場表現分化，一二圈層表現較好，三圈層去化不佳。

在市場普遍信心不足的情況下，放松非中心城區限購，王業強認為有助于進一步提升市場信心。

同時，也有利于中心城區功能提升，實現城市空間結構優化調整，引導優質公共服務資源向周邊輻射延伸，合理控制開發強度和人口密度。

成都“十四五”規劃明確，一方面要強化中心城區極核引領作用，合理控制規模，推動內涵式發展，實現中心城區“瘦身健體”。適當疏解中心城區一般性制造業、區域性專業市場和物流基地等功能和設施，推動中心城區優質醫療和教育等公共服務資源向郊區新城延伸，合理控制開發強度和人口密度。

另一方面要加強郊區新城功能節點作用，以承接中心城區功能外溢和人口疏解為導向，按照控制規模、把握節奏、提升品質的發展路徑，建設一批“產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利”的郊區新城，分類優化提升城市空間品質。

不僅成都，我國“十四五”規劃亦明確，要優化提升超大特大城市中心城區功能，有序疏解中心城區一般性制造業、區域性物流基地、專業市場等功能和設施，合理降低開發強度和人口密度，完善郊區新城功能，實現多中心、組團式發展。

放松非中心城區限購不僅與城市發展相適應，也與重點城市的人口戶籍制度相匹配，上海、廣州、南京等地均有差異化人口導入政策推出。

以南京為例，去年2月9日，南京發布落戶新政，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區城鎮地區落戶限制，對持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶。

與之對應，近期南京非中心城區限購放松，外地戶口在上述區域購房無社保要求但僅支持購買一套房，本地戶籍在上述區域購房則不再限購。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，非中心城區是新城建設和人口導入的重點，放松非中心城區限購，也有出于促進非中心城區人口導入和均衡城市不同區域人口分布的考量。

房地產政策密集發布，熱點城市市場有所回暖，但整體市場仍然低位運行。這樣的背景下，重點城市放松非中心城區限購，能在多大程度上提振市場信心，促進非中心城區項目去化，助力中心城區功能提升和郊區新城發展？

從成都市場經驗來看，上述區域運營經理認為，成都近郊區市場主要可分為內生市場和投資型市場兩類，內生市場需求相對乏力，投資型市場則由于成都市場仍未恢復到往年同期，今年主城區供應不低，需求外溢動力不足，因而政策效果還有待觀察。

整體看，王業強則認為，當前房地產市場處于低位運行的態勢，恰恰是大城市調整和優化城市空間結構的一個契機。房地產市場景氣時，人口不斷向中心城區集聚，造成中心城區房價上漲、交通擁堵、公共資源緊張等一系列問題，政策調控無法從根本上逆轉市場趨勢；相反，在市場低位運行時期，更有利于政府以房地產市場調控引導人口、產業、資金向郊區流動，有利于推進中心城區“瘦身健體”和提升郊區公共服務水平，實現城市空間結構的優化調整。

“放松郊區限購有利于加速郊區項目去化，至于能夠產生多大的助力，取決于政府配套政策的跟進。”王業強表示，如果能夠同步積極推進中心城區的公共資源向郊區疏解，使之成為這些大城市發展的一項長期策略，則有利于化危為機，通過優化城市空間結構，整體提升城市治理水平，實現城市高質量發展。

本期編輯 劉雪瑩 實習生 林曦瑩

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