萬科馳援舊相識 綠景白石洲獲注資22.8億元

綠景中國公告稱，萬科將向旗下四達實業注資約22.8億元。

綠景中國迎來了“最強援手”。

2022年6月7日晚間，綠景中國公告稱，其旗下智慧城市發展、深圳四達實業與萬科旗下深圳深全訂立認購協議，萬科將向四達實業注資約22.8億元，其中約1.71億元注入注冊資本，占四達實業經擴大股權約8%，而剩余約21億元則入賬為四達實業資本儲備。

完成交易后，四達實業將由綠景中國持股92%，萬科持股8%。四達實業的主要資產是位于深圳白石洲的城市更新項目，目前第一期已經動工，但萬科并不參與其中，萬科注資款項將參與的是第三、四期的開發，這也就意味著，萬科的入股將是“長線投資”。

這是一筆被認為是“雙贏”的交易，流動性不足的綠景中國得以獲得萬科的增信，而近年來在深圳市場無甚建樹的萬科則拿到了明星項目白石洲的參與權，的確各取所需。

事實上，這與萬科近期在土地市場的策略并非完全相向。去年下半年以來，雖然市場上涌現了許多潛在標的，但萬科一直保持審慎，絕不輕易出手。

綠景中國有被萬科注資的幸運，也并非僅僅因為項目資質優良，更重要的是兩家企業之間存在的“羈絆”。萬科是綠景中國的股東之一，此前綠景中國也曾入股過萬科旗下的資產包。本就在生意上頗多來往，才能夠促成萬科的增援，運氣與實力，缺一并不可。

“寶地”白石洲

綠景中國是一家規模和資產均不突出的小型房企，它被外界所熟知正是由于其所持有的白石洲城市更新項目。

白石洲項目位于深圳的核心區域南山區，項目總計容面積約358萬平方米。

2020年8月，綠景中國間接手收購白石洲舊改項目合共80%股權，2021年4月，綠景中國子公司被確認為白石洲項目一期開發主體。公開資料顯示，這一項目開發周期預計為8至10年，第一期項目預計將于2022年-2023年入市。

綠景對白石洲項目寄予厚望。

根據綠景2021年年報，去年年底綠景中國的現金余額為72.87億元，而其今年將有約98億元借款到期，現金尚未能覆蓋短債，而綠景所測算的白石洲項目貨值將達到2000億元，首期貨值為300-400億元，如能夠快速變現，綠景中國的短債壓力將會減輕不少。

不過，白石洲項目入市時間暫時未能確定，引入萬科也是緩解當前資金面緊張的舉措之一。

不過，萬科不參與該項目第一期及第二期開發及運營，且無權獲得該項目一二期利潤分配，且無需對其任何負債負責。萬科將參與項目第三、四期的運營開發，而其與綠景中國將分別按照20%、80%的利潤分配，這意味著萬科這筆投資要看到回報，將是一個比較漫長的過程。

但是，從交易條款來看，萬科在這個項目上所支付的對價是相當公允的。

綠景在公告中稱，萬科的注資金額由獨立合資格估值師所評估于2022年3月31日目標公司100%股權的市值約為330億元厘定，如此計算，萬科獲得8%股權所應支付對價應為26.4億元，萬科所實際支付的對價較之有所折讓。

在付款條件上，萬科首期僅需在交易完成日期后支付11.4億元，而剩余部分最晚可以于2023年4月30日前安排支付，對萬科而言，是“放長線釣大魚”的劃算買賣。

而且，萬科雖然持股僅8%，但對第三、四期項目的利潤分配是二八分成，萬科對之的投入與產出，也是可觀的。

不僅如此，這宗交易還為萬科設置了“保護條款”。

根據公告，如果項目公司沒能在2025年9月30日前向商業銀行取得開發貸款（包括該項目第三期及第四期開發貸款）或出現資金缺口，且無任何替代的融資解決方案，智慧城市需要購買萬科所持有的股權和相關債務，如果未在指定期間內不行使退出權，則萬科對第三、四期的利潤分配比例將由20%提高至40%。

綠景、萬科往事

萬科、綠景均未有對外公開表態對這樁交易的看法，但綠景能夠獲得萬科的增援，并非沒有理由。

事實上，萬科早在2015年就成為綠景中國的財務投資者，其時萬科斥資6.6億港元持股17.81%，隨后股權逐漸被稀釋，截至2021年年底，萬科持股比例為11.78%，仍超過10%。

這是萬科鮮有的股權投資，且作為綠景中國的股東之一，萬科還在綠景中國董事會中有一席之位。在2019年之前，萬科總裁祝九勝曾長期擔任綠景中國的獨立非執行董事，此后則改由萬科旗下萬物梁行首席財務官莫凡擔任。

事實上，萬科和綠景一直是“互幫互助”的關系。

2020年6月29日，萬科為551億元廣信資產包引入7家戰略投資者，其中就有綠景系公司的參與。萬科當時將持有廣信資產包50%股權轉讓予“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”，而深圳綠景華城實業發展有限公司（以下簡稱綠景華城）持有這一計劃20%份額。

根據啟信寶數據顯示，綠景華城實為“深圳市綠景福實業有限責任公司”的孫公司，后者由何亞興、黃獻民兩名自然人控股，而據《第一財經》，何亞興、黃獻民均為綠景中國（港股上市公司）母公司綠景集團控制人黃康境家族成員。

廣信資產包是一個解包復雜度極高的項目，萬科其時引入戰投方，也是為了降低資金壓力快速變現的一種方式，而綠景在當時投資這一資產包，對萬科而言也是另類的幫助。

由此看來，萬科與綠景過往在生意上的來往，素來頗為緊密。而萬科對綠景白石洲項目的注資，也能夠從中窺探到萬科應對市場下行期的資產收購態度，還是那句“幫別人忙也不會給自己添亂”。

一位在萬科區域任職的人士告訴21世紀經濟報道記者，萬科面對的機會很多，但受到各種因素的影響，潛在交易方要價合適的并不多?！耙欢ㄒ獌r格合理我們才會去入手，存在超融或者其他不可抗因素太多的項目，我們都會非常謹慎的?！?/p>

綠景白石洲獲得萬科的支援，正是印證萬科思路的“典型交易”。首先，對價合理，其次，有完備的退出保護機制，最后，有交情在前，這些條件，對于這宗交易的促成，或許缺一不可；但對于流動性普遍不足的房企來說，獲得萬科增信而緩解資金面緊張重要還是要價更高但卻待價而沽收益更高，是魚和熊掌的關系。

不過，資本市場的反應說明一切。在宣布萬科入股白石洲項目之后，綠景中國次日股價大漲。截至2022年6月8日，綠景中國收于1.25港元/股，漲幅達到43.68%。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）