117輪、36萬/m2成交 北京一住宅法拍出圈

每經記者 王佳飛 北京報道 每經編輯 陳夢妤

前有“天價”車位，現有高價法拍房。

近日，北京海淀豪宅萬柳書院結束一場競拍，房產單價直接飆升到36萬元/平方米。而在多個交易平臺上，該小區均價是20萬元/平方米上下，司法拍賣給出的估價則是16萬元/平方米，到底發生了什么？

據瀚海研究院數據，目前北京法拍豪宅溢價率成交占比還是很高的。

今年以來（截至5月16日），北京千萬元以上的216套豪宅法拍中，超100%溢價率的房源有6套，占比2.8%。

還有逾353萬起拍的車位

萬柳書院2019年3月曾以138萬元成交的一個停車位出圈，日前，阿里法拍又掛出了兩套房源，分別是4號樓5層2單元502房產和14號樓7層702房產。

《每日經濟新聞》記者查閱獲悉，這兩套房都和張某的合同詐騙相關。

裁判文書網顯示，張某自2013年以來，以高息為誘餌，誘騙被害人簽訂虛假的理財產品購買或轉讓協議，并將購買或受讓虛假理財產品的錢款轉入其控制的個人銀行賬戶，騙取147名被害人共計人民幣27.46億余元。她利用資金購買以其母親、朋友、朋友母親的名義持有房產包括：“XX名下萬柳書院的兩套房產，其母XXX名下萬柳書院的一套房產，XX母親XXX名下萬柳書院的一套房產，XXX名下萬柳書院的一套房產、七個車位”。

萬柳書院4號樓5層2單元502，房間面積為256.4平方米，評估價4700萬元，并且拍賣文件也提到小區均價16萬元/平方米。但這依舊阻擋不了競拍人的熱情，經過43輪競價，最終拍賣價格達到7600萬元，單價約30萬元/平方米。

4號樓7層702更為夸張，雖然評估價格是5500萬元，但引發了8人報名，每人都繳納了1100萬元保證金，超過16000人圍觀。你追我趕117輪，最終葛某以1.09億元拿下了這套房源，單價直接來到了36萬元/平方米，這比估價的兩倍還高。

5月16日，瀚海法拍網張春燕通過微信向記者介紹：“這套房子是頂層南北通透的西邊戶，4室3廳4衛，還有100平方米的閣樓贈送，房源品質極高?！?/p>

萬柳書院緊鄰巴溝地鐵站，是海淀有名的豪宅項目，記者此前曾實地看過該項目，小區中皆是五六層低密度建筑。

據每日經濟新聞此前報道，萬柳書院的地塊是中赫置地在2012年7月10日經過46輪競價和326輪回購面積的競拍，拿出了26.3億元、溢價率40.9%才最終收入囊中。

在36萬元/平方米之外，記者留意到，目前阿里法拍還有一個二拍中的萬柳書院車位，起拍價高達353.68萬元。

每經品房小程序顯示，萬柳書院2014年建成，周邊配套得分較高的項目為人口結構8.3，地鐵配置9.2，消費檔次8.6，購物配置7.5。

萬柳書院“搶手”的背后

針對此次法拍，經濟學家馬光遠在其社交媒體上說：“這個拍賣最終的成交價驚人！房地產市場未來的大格局就是好房子越來越貴，差房子價格回歸，雞犬升天的局面結束?！?/p>

張春燕向記者分析：“萬柳書院位于號稱‘富人區’的萬柳片區，周邊配套成熟，知名學府云集，匯集了中關村(000931)三小、人大附等稀缺且頭部的教育資源，二手中介平臺很少有房源在售，屬于有錢也不一定能買到的稀缺優質資產?！?/p>

“在法拍房市場，萬柳書院的掛牌量也相當有限。此次溢價成交的萬柳書院是2022年首次出現2套豪宅同期上拍的情況，屬于同一被執行人，是相當優質的稀缺在售資產?！?/p>

張春燕認為：“通過大數據分析看，市場上稀缺的優質資產溢價成交是普遍現象，一線城市核心區域的房產依舊是非常優質的資產，在經濟下行壓力期，優質房產更是承擔了資產配置的重要角色。而房產品質不高、區位優勢不明顯的區域，一般溢價率會低一些，有的甚至折價成交。”

據瀚海研究院數據，目前北京法拍豪宅溢價率成交占比還是很高的。

今年以來（截至5月16日），北京千萬元以上的216套豪宅法拍中，10%以下溢價率成交的房源為69套，占比31.94%；10%~30%溢價率成交的房源79套，占比36.57%；30%~50%溢價率成交的房源47套，占比21.76%；50%~100%溢價率成交的房源19套，占比8.8%；超100%溢價率的房源有6套，占比2.8%。

關于北京近期法拍房市場，張春燕表示，情況還是比較樂觀的，從成交量看呈螺旋式上升趨勢。從參拍人數看，上周參拍人數突破409人，成交量58套，環比上漲114.81%；套均參拍人數7.1人，其中，別墅熱度最高達14人爭搶一套。