行業觀點 | 二級產業園開發真正面臨著系統性問題！

這是產城觀察網公眾號的第1386篇原創內容

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撰文 | 黃新云 編輯 | 王曉鳳

近期，產業地產領域相對比較熱，感覺有點像回到了17、18年，有一批企業開始重新往里面進，甚至還有很一大批從地產轉過來的人都認為產業地產是未來的一個機會。但我們一直認為：如果說地產是周期性的問題，那二級園區特別是二級園區傳統開發模式是真正的系統性問題。地產有一些核心邏輯是搏不倒的，從中長期來看，房地產業一定是中國經濟支撐的一個非常重要的組成部分。大家都說，現在房地產是夜壺，說是夜壺，倒不如把它稱作經濟的穩定器，經濟過熱的時候就壓一壓，經濟冷的時候就抬一抬，所以地產會產生一些周期性的波動，但不論如何，這個行業一定會穩健地存在。但二級園區開發真正就是系統性問題，特別是從2021年以后，這個特點就非常顯著。

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從幾個事件說起

我們每季度都會跟企業去做一輪定期的交流，雖然現在上海疫情比較嚴重，但我們也在線上跟很多企業做了交流，今年一季度交流下來的時候，我們會發現幾個特點：

第一，一季度的機會都是不得不做，或者國資包攬。首先，今年一季度，大多數動的產業地產項目包括拿地的、招商的，它的邏輯都發生了變化，以前是很多企業主動找政府去勾地，做的是勾地型的報告，但現在全都是落地型的，都是政府在逼著企業特別是城投國資平臺公司和園區平臺公司去做一些項目，這些公司不得不做這些項目，到一定的節點之前，必須要把這個東西完成，出一個形象，好向上面交差，所以它的需求非常落地。其次，很多項目之前都應該是找民營企業來做，但現在都是國資包攬。比如杭州很多項目以前還是想通過民營企去做的，但現在基本都是政府領導下發展的任務，然后國資企業直接包攬所有的工程，當中其實就沒有這些二級園區企業的什么事了，可能會有一些輕資產運營企業的事兒，但對于二級園區開發型企業來說，好像機會一下子就淡了下來。

第二，深圳、無錫商會拼單事件很多?，F在產業地產新玩法中拼單這種玩法很多，比如深圳商會，三十幾家企業的聯合體，拿地蓋自己的企業總部；包括無錫商會拼單事件，基本就繞過了開發商，由企業直接去拿，拿完之后找建筑商去蓋；包括杭州的一億中流，就是典型的拼單項目， 6個企業找到一些核心的企業，然后直接找政府去拿地，這種模式其實也做得比較多。

第三，很多企業戰略定不下來。我們今年一季度走訪的很多企業都跟我們說他們的戰略定不下來。比如一些典型的快周轉型的開發企業明確地就告訴我們戰略定不下來，戰略做了很久，不斷地調整，但所有領導也看不清楚前面的路。戰略定不下來背后其實就是企業傳統開發模式的機會在快速收窄，對于新模式未來發展又不確定，所以才會定不下來。

第四，很多輕資產企業發了財，和部分重資產企業形成鮮明反差。比如，上海某一家在產業地產建筑設計方面比較有心得的企業，今年我們跟他們去交流業務，就發現他們今年業務都爆了，很多業務都是快速地發展，人手不夠用，需要快速的去做相應的擴招。為什么會出現這種現象？因為它就是做輕資產，以建筑設計和前端的規劃咨詢為核心，后端可能也可以鏈接一些輕資產運營，它是不干開發的，很多政府的企業，還是需要這些專業人士的服務的，而且他們在建筑設計方面也做出了自身的IP。而部分的小型重資產企業現在拿地，基本是畏首畏尾，拿不到地，一是本身市場機會就明顯減少，二是差的地不敢拿，好的地拿不到。二者形成了鮮明的反差。

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究其原因

為什么會產生這樣的反差？我們認為，究其原因，主要有以下幾點：

（1）傳統模式遭遇發展瓶頸

一是傳統模式確實是遭遇了發展的瓶頸?，F在真正能活得好的企業是只有兩類，第一類是規模型的企業。規模型的企業隨著規模的擴大，后端的招商渠道不斷完善，獲取信息的成本指數級地降低，所以，它會有相應的機會。行業當中機會再少，也會由這些頭部的企業包攬，對于政府來說，如果真的需要開發這些綜合性的園區又一定需要找民營企業來做的話，它一定首選品牌型的企業，你有品牌、有成功案例、有規模，那自然可以讓政府更放心。但品牌其實也是一方面，更多的還是企業自身的專業能力、標桿項目、區域的深耕、整體的規模，以及區域深耕與全國規模之間的聯動等創造出來的一些機會。

第二類是很小的區域性的企業。有很多很小的企業，在區域上也能活得很好，這些企業可能只有幾個項目，但它有一部分是做租賃的，所以整體的現金流情況非常好。無論外面行業怎么動，只要它能握緊那幾個項目，都能過得很好。反而是這些中型企業日子過得非常不好，因為傳統的機會正在減少，而且一旦減少之后，剩下的機會一定是被大型企業和小型企業拿走，因為大型企業有品牌、有規模、能低成本獲取信息。而小型企業之所以能存活在區域上，一定是有一些法寶的，它可能是地頭蛇，也可能是各種各樣的其他的法寶。這些法寶使得它自身的存在可能就是一些非市場化的行為，所以這些也做不了。最終，真正受擠壓的一定是中型的企業，這些企業的發展一定會有很大的問題。以上都是傳統模式出現問題的一個真實的企業寫照。

（2）政府要求的業務門檻陡然提升

二是政府要求的業務門檻也在快速提升。首先是各地政策都在收緊，比如去年12月，江蘇省發布的《關于進一步推進工業用地提質增效的意見》就要求高標準廠房用地容積率一般不低于2.0；浙江3月出臺的《關于進一步規范小微企業園土地出讓管理有關事項的通知》也對小微企業園土地出讓管理做了嚴格的規范。包括成都也是這樣，成都雙流機場旁邊其實有很多地，但成都現在已經不敢像以前一樣放政策了，現在成都的工業用地全部完全不可售。

其次是以前很多項目是可以一事一議的，但現在隨著政府對于整個國有資產的管制以及政府終身追責政策的出臺，很多政府是不敢去放開一些政策的，所以即使有需求也變成了一個政企互相觀望的狀態。政府在觀望，因為它也并不是那么著急，很多政府特別是成都政府并不著急，所以它手里握著地，也不一定往外放。企業也在觀望，一是因為它本身在業務方面發展就有一定的問題，它也并不著急去交廠房，不著急去要項目，二是以前明明可以談的問題，現在不可以談了，所以它肯定會緩一緩再去做一些未來的決策。互相觀望之下，業務門檻提升的非常高，傳統的產業地產業務以前可以用非常簡單的模型，把政企的模型搭起來，現在政府端的門檻提升了，企業端難說話了，業務自身也受到了影響，政企的門檻都提升使得整體的業務門檻都出現了提升，企業經常會遇到“好的地拿不到、差的地不敢拿”這種情況，這也是系統性問題的一個非常真實的寫照。

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給企業留下的路不多了

在這種情況下，產業地產商該如何突破？我們認為產業地產給企業留下的路其實已經不多了，未來有4條路，我們認為是可行的。

（1）向更輕走 - 所有的機制，收入都要大改革

第一條路是向更輕走。我們建議有些產業地產公司可以轉型成咨詢公司，當然轉型成咨詢公司并不是說走我們這些行業平臺機構的道路。而是真正地有一些核心技術和能力（就像前面提到建筑設計企業），不要把輕資產只是看做后端的運營，后端的運營是塊肥肉，但我們應該看到獲得這塊肥肉之前，有很多的比傳統運營輕資產更輕的一些業務甚至是咨詢業務是有很大的機會的。因為畢竟國資企業在發展的時候，可能不需要你的開發建設，但前端的這些定位之類的，它其實還不是那么懂，還是需要企業去做的，所以，這是還有機會的這么一條路。

但走這條路，企業需要有一定的IP，真正地在一個領域深耕，真正具備差異化的能力，能讓國資企業相信你?，F在其實已經有很多團隊在這條路上創下了非常好的業績。而這背后是機制、收入等的大改革，傳統地產機制其實非常臃腫，很多傳統開發型的企業，筆者個人理解真正干活的人其實只有1/3，1/3是真正承擔重工作的，2/3的人在產業地產企業里面并不承擔什么非常重的工作，更多的是行政，甚至是有些人把他放在地產也可以，放在產業也可以，那這個其實就是存在問題的，所以所有的機制包括人員的收入都要做一個大的改革，要跟隨著輕資產的模式。包括企業內部的管理機制也要做相應的改革，因為重資產模式的溝通成本、試錯成本在輕資產企業里面是不可接受的，輕資產企業沒有那么大手大腳花錢的，摳每一分錢才是利潤的真正來源。

（2）向更重走 - 三四線肯定還是缺錢的，看你的家底和能力了

第二條路是向更重走。目前來說，三四線城市肯定還是缺錢的，三四線城市的開發由城投全部負擔掉也不現實，肯定還是要找企業來做開發的。但能不能走這條路還得看你的家底和能力，我們之前也跟一家做規?；钠髽I聊，他們就說現在他們的想法很簡單，第一就是有沒有能力做，第二就是有沒有錢，有沒有家底去做。因為三四線城市可能回款并不是那么快，后期的銷售和周轉速度可能并不是那么好。有沒有家底、有沒有能力，你這個區到底能不能賣出去？你能不能招到資源？你能不能在三四線城市去做產業的招商和整合？你的自身能力如何？這都是向更重走需要重點探討的方向。這條路就是挑戰企業的專業能力，因為現在確實很多區域特別是三四線城市的投資區域，難度還是非常非常高的，很多三四線城市現在產業地產市場所有的需求都是來自環?；蛘卟疬w，只有拆了才有相應的需求。那如何保證它的需求一定能來你這兒？如何確保政府能配合相應的行動？這都是需要解決的問題。

（3）向資本走 - 門檻很高

第三條路是向資本走。類似資管模式，去鏈接一些資金。但是在國內基礎利率比較高的情況下，這條路的門檻其實是非常高的，不是說想做基金就可以做基金，想找境外資本就可以找境外資本來的，而且這條路對于項目的獲取門檻也比較高，因為一二線城市核心土地都要靠并購，那并購能力、并購信息來源、如何做好并購之間的成本控制、如何確保并購之后政府能按照你的思路來去做這件事情，不產生一定的麻煩，這些對企業都是一定的挑戰。

（4）向特色走 – 主題園區，相對成本低，但要標桿項目，要核心資源

第四條路是向特色走，做主題園區。這條路成本相對低一些，而且整體也是非常好的一個方向。但做主題園區要標桿項目，要有核心資源，因為如果只是跟政府去講主題園區故事的話，政府也是不會相信的，除非你真的有核心資源去做相應的支撐。當你有了標桿項目，有了核心資源，能在一條產業線扎下來的時候，其實也是有機會的，只要不選特別冷門的產業，即使是一般性的產業，哪怕市場不大，能把主題IP做出來，如果全中國的市場給到一到兩家企業，那對于企業來說也是一個非常大的規模，未來也是有很強的發展機會的。

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