樓市下行壓力倒逼刺激加速，8大省會城市接連放出“大招”

2022年行至當下，樓市調控的基調已然明確，從糾偏過渡至當前的支持，放松政策也從三四線城市擴大至二線，支持力度不斷增強，不少城市突破了限購、限售等政策，其中不乏省會城市的身影。

根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至4月20日，全國已有超85個城市出臺了松綁政策內容，調控次數超百次。4月前20天，合計出臺政策31次，明顯超過前三個月，月均25次左右的頻次，變得更為頻繁。

這其中，據第一財經不完全統計顯示，2022年至今，已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內的8個省會城市出臺了樓市放松政策。

松綁政策主要聚焦于需求端，包括放寬落戶、公積金貸款額度增加或條件放寬、降低首付比例、降房貸利率等，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。其中，自鄭州起，放松限購限貸、放松限售等政策開始更頻繁地出現。

不過，從數據表現來看，市場銷售仍保持在低位徘徊。據國家統計局，今年一季度，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

基于此現實狀況，業內普遍認為，各地穩樓市的政策還將繼續出臺。東吳證券(601555)研報指出，經濟不穩，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在較高改善預期。

首破“認房又認貸”

省會城市中較早有松綁政策出臺的，當屬廣西南寧。2月下旬，南寧市發布了住房公積金新政策，將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%；同時，公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。

這一放松政策本身，從放松力度到涉及的政策面，仍局限于公積金，盡管引發了部分關注但并無明顯突破。這一狀態被鄭州一舉打破。

3月初，歷經了洪災和疫情沖擊的鄭州發布了樓市調控“十九條”，包括部分放松限購、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。

其中頗具有代表意義的政策為，對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭，執行首套房貸款政策，首付比例將由此前的60%降至30%，也即“認貸不認房”。這是2016年調控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的重點城市，有利于緩解改善需求的置業壓力。

天風證券地產行業分析師楊侃指出，鄭州作為重要的省會城市，包括“認貸不認房”等政策利于為樓市注入信心，在全國具備一定示范效應。當前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決，后續不排除壓力較大區域或城市跟進微調，因城施策將持續演繹。

這之后的3月份，僅有福州、哈爾濱發布放松政策。其中，福州在房貸利率連續下降的基礎上，再度推出樓市支持政策，降低長樂戶口和外地戶口在五城區內購房門檻；而哈爾濱則宣布廢止2018年出臺的限售政策。

此后，4月初，蘭州跟進鄭州的政策。在限購放松方面，孝老和多胎家庭，皆可在限購區域內新購一套房產；在限貸方面，除了在首套房的認定上，推行“認貸不認房”之外，大幅下調首付比例，其中首套房為20%，二套房為30%。

億翰智庫認為，盡管對于缺乏良好人口和發展基礎的蘭州來說，此番新政本身的效果可能有限，但以鄭州、蘭州為開端，期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬松政策，“我們認為，這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用。”

蘭州的政策確如開啟了省會城市松綁的大門一般，4月至今，多個省會城市披露了放松政策。

4月中旬，南京遠郊市場六合區、溧水區，對限購政策予以放松。同期，昆明也印發了發布相關文件，提出25條政策，涉及調高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例、允許房企緩繳土地款、加大貨幣化安置力度等內容，保障合理住房需求的同時提振改善型需求。

4月20日，又一西部省會城市加入松綁行列，銀川對住房公積金政策進行調整，對已使用過住房公積金個人住房貸款并已結清的，為改善居住條件再次申請住房公積金購房的，最低首付款比例調整為30%；購買存量商品住房（二手房）的，最低首付款比例調整為40%。

行業改善仍待時日

不少大力度釋放積極信號的省會城市，多逃不過銷售市場低迷的情節。

以昆明為例，東吳證券研報披露的數據顯示，2022 年一季度，昆明主城五區商品住宅供應量同比下跌21.9%，成交量同比降幅達42.4%；商品住宅銷售價格為14750元/平方米，環比略有上升，但同比下跌近6%。

其中，昆明3月份的庫存去化周期達到30個月之久，超過了大部分省會城市。當前昆明首套房商貸利率最低已降至4.6%，各大銀行也已把首套房首付比例降至20%。

鄭州此前推出“十九條”時，也處于相似的市場條件下。據克而瑞數據，2021年末時，鄭州新房狹義庫存規模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2022年2月，由于成交持續低位徘徊，新房庫存消化周期已是躍升至31個月。

在新政實施一月之后，鄭州市場出現了回暖的跡象?？硕饠祿@示，今年3月份，鄭州新房平均去化率為17%，單項目最高去化率為34%，較2022年2月有所回升；同時，項目來訪量和銷售流速穩步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套，較1月低點增長1倍有余；二手房帶看量達到了5萬余組，環比增長140%。

但從全國市場來看，當前政策的支持力度對市場修復來說，仍顯不足。首創證券研報數據現實，3月份，商品房銷售面積和金額的單月同比增速分別為- 17.7%和-26.2%，分別較前兩月下降8.1個百分點、6.9個百分點，單月銷售已連續8個月負增長。

“盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調控，但疫情的擴散以及居民加杠桿意愿受到擠壓，市場預期尚未出現扭轉跡象?！笔讋撟C券指出，從當前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業供需負反饋的局面。

未來更廣泛的放松也值得期待。繼4月15日宣布降準后，央行于18日提出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進一步明確了繼續加大需求端支持力度的態度。

中信證券認為，當前政策仍有許多可操作空間，如按揭貸款利率下調的空間仍然很大，貝殼研究院數據顯示，如果按揭貸款利率再下行50個BP，也不會落到LPR之下；同時，絕大多數低線城市還沒有達到兩成的首付比例，大多數高線城市的首套房首付也在三成以上；公積金使用亦有加碼鼓勵的空間?！岸径热詫⑹钦呒邪l力期?！痹摍C構預計。