每經熱評｜滿足購房者合理住房需求 需要更多制度創新

每經評論員 薛暉

日前，國家統計局公布一季度全國房地產開發投資情況。數據整體有些疲軟，一季度房地產開發投資額僅同比增長0.7%，商品房銷售面積同比下降13.8%，銷售額同比下降22.7%。由于銷售額降幅遠高于銷售面積降幅，可推算出房價整體是在下降的。

房地產不景氣從去年下半年就開始了，且愈演愈烈。今年以來，據多家媒體報道，目前已有60余城出臺了各類放松購房的政策。央行近日也宣布，近期有上百個城市的銀行降低了房貸利率，以滿足購房者合理的住房需求。凡此種種，皆利好樓市。坊間甚至傳聞，更多樓市利好還在路上。

然而，這些舉措能讓樓市重回昔日繁榮嗎？或者說，樓市以及整個房地產行業，是否需要回到從前？

實際上，在中央多次強調“房住不炒”的背景下，去年下半年部分內業人士就已清醒意識到17萬億元（新房銷售額）將是樓市的“天花板”。無論后來的“白銀論”還是“黑鐵論”，均認為銷售額不可能再創新高。既然房地產在規模上的繼續增長已不太可能，那么退而求其次，能否維持行業規模高位運行？

當下部分城市的“松限”政策以及房貸利率下調，某種程度上就是刺激消費，滿足購房者合理住房需求，以期樓市“高位運行”。只可惜，刺激的邊際效應日趨遞減，顯然不再是“靈丹妙藥”。

如果不重走老路，擺在政府和企業面前的，唯有創新。

好在，我們已看到了可喜的變化。例如，近日東莞推出了“三限”房——市民只需支付市價的50%就能買到一套放在自己名下的房子。所謂“三限”就是限面積、限使用范圍、限處分權利，屬于之前試點的“共有產權房”的一個新品種。與市場化商品住宅不同，“三限”房是政府與購房人共享產權，根據雙方持有產權比例的不同，購房人出資多少也不同。此前一些地方推出的“共有產權房”，購房人最少也要出資市價的70%才可以。而東莞的“三限”房則可以將這一比例降到50%。別小看這20個百分點，此舉意味著成千上萬的市民有機會“上車”。

筆者認為，“三限”房政策的推出，很可能是找到了打破樓市僵局的突破口。目前的樓市，買賣雙方僵持不下的仍是價格——許多中低收入者買不起房，合理的住房需求得不到滿足；而開發商已無降價空間。

開發商之所有沒有降價空間，是因為之前購進的土地成本高，融資成本也高，且上述成本均已支付，無法變更。東莞的“三限”房實際上是由政府先替購房人承擔了部分成本，使買賣順利成交，而且沒有讓開發商賠本。這樣一來，購房人得到了屬于自己的房子，開發商成功回款，僵局就打破了。

這樣看來，“三限”房本質上是政府讓利。當然，無論是“三限”房還是共有產權房，考驗的都是地方政府財政。地方政府財力雄厚，就可以蓋更多的“三限”房或將已建成的商品房收購后改成“三限”房出售，只要政府有錢補貼就行。但在一些財政捉襟見肘的地方，此方案就難以推行。

除此以外，破局的方式還很多。比如，近日，深圳正式申報了全國首只保障性租賃房公募REITs，極大提振了市場信心。此前，開發商之所以不熱衷于建設租賃房，是因為回報周期長。而公募REITs的加持，則可以讓開發商較快退出投資，提高資金周轉效率。這意味著，開發商又多了一條“回血”的途徑，而不必完全在“蓋房賣房”這一條道上走到黑。

總之，房地產行業能否重新振作，很大程度上仍要依靠制度創新。中國樓市和房地產行業，已不可能回到老路上，只有向前，唯有創新，才有出路。