弘陽地產三線綠檔信號足：營收大漲32%，一二線土儲超7成

弘陽地產作為腰部房企的代表，2021年可謂業績鮮亮。

在樓市資本論看來，參照2021年的業績，弘陽地產已逐漸歷練成一家穩健增長型的房企。

2021年度，弘陽地產不僅營收實現266.67億元，大增32.3%，毛利和毛利率也分別達到50.81億元及19.1%。

更關鍵的是，各項核心財務指標也在持續向好，“三道紅線”持續綠檔。

樓市資本論深入探究，認為弘陽地產這份質地堅實的年報里，蘊藏著四大穩健發展的積極信號。

信號

1

產品力持續升級

如何找尋一只質地堅實的地產股？銷售業績是不變的估值邏輯。

尤其對以穩健為名的房企而言，這絕非大環境不好就可以掉隊的借口，而是業績向穩、財務扎實的結合體。弘陽地產顯然做到了。

財報顯示，弘陽地產2021年全年實現合約銷售面積516萬平方米，累計合約銷售金額872.2億元，銷售金額位列行業TOP48。

其中，2021年弘陽的合約銷售均價為16887元/平方米，實現了同比15.5%的雙位數增長。

要知道，去年疊加疫情和調控的雙重影響，百強房企銷售增速為負的3.2%；能夠維持銷售均價不下降的就寥寥無幾，更不用說銷售額增長的同時還提價十幾個百分點。

表面是遠超同業的定價能力，實則是弘陽地產已靠產品力和服務力，形成了夠深的護城河。

比如當反復的疫情，和難以預判的隔離，成為不少人后疫情時代生活的常態時，弘陽地產開拓出極社區 2.0產品體系升級，重點打造以景觀、智能、服務為核心的產品體系。

其中，2021年全新打造“弘鵠系統”產品IP，涵蓋3個子IP--弘鵠立面、零感住區、生態公園，在多個項目全面落地。

再比如當延期交付成為行業嚴峻形勢下的“新常態”時，弘陽地產不僅實現了94.3%的總體交付率，交付套數40579套，還推出了“透明工地”，供業主全程監督。

值得一提的是，2021年弘陽地產在健康住宅領域也取得進展?；窗采鷳B新城泓著大觀項目首個獲得WELL健康住宅認證，南通 · 君蘭天悅交付大區也獲得綠色建筑二星認證，業內矚目。

淮安生態新城泓著大觀

對此，亞布力智庫專家武亮表示，七普數據顯示我國人口紅利已基本結束，因而基于供需關系就可得知，地產市場規模不會再野蠻增長。對于房企而言，要想在爭搶市場的存量階段脫穎而出，圍繞客戶需求，聚焦產品力、開發與運營服務并重是關鍵。

顯然，對于弘陽地產而言，產品力已經成為其捅破行業規模天花板，那把最鋒利的“匕首”，也將成為未來持續拉動其業績增長，最有力的“牽引繩”。

信號

2

一二線土儲占比超7成

樓市資本論注意到，撇開產品力帶來的溢價能力，銷售結構優化也是弘陽地產業績穩定增長的一大原因。

年報顯示，2021年弘陽地產深耕的長三角都市圈，合約銷售占比高達74.4%，成為為其貢獻銷售額的主要區域；此外，大灣區、成渝都市圈銷售也穩步增長，合約銷售占比達到16.1%?？傮w來看，弘陽地產一二線城市銷售占比已達86%。

原因不難理解，在行業步入調控深水期的當下，一二線城市憑借對流入人口的虹吸效應，需求依然強勁，房企產品銷售自然更有保障。

因此，房企土儲的比拼也從單純的規模競賽，轉化到結構押注上。弘陽地產也做足了準備。

截至期末，弘陽地產土儲面積1878萬方，按照2021年的銷售面積計算，可支撐公司近4年的持續發展。

其中，不僅長三角土儲長期維持在67%以上，一二線城市土儲也較2020年的67%提升到73%，弘陽地產可輕松收割一波地塊的增值效應。

在樓市資本論看來，經歷“成長陣痛”是不少房企必經階段，但房企則因不同的基本面表現不同，對未來發展的影響也不同。

對弘陽地產來說，超7成的一二線城市優質土儲，正成為其跨越周期的有力支撐。

信號

3

三道紅線穩居綠檔

弘陽地產已形成正向循環：以低成本在窗口期獲得高能級土儲，進而通過提升產品力獲得高溢價，最終實現銷售回款的高周轉，來獲取更優質的土地和回報率更高的項目。

年報顯示，2021年弘陽地產簽約回款率達93%，成為其最健康的現金流入來源。截至2021年末，在手現金約為人民幣160.4億元，總資產也大增11.5%，達到1327.5億元。

以“三道紅線”指標考量，報告期內，弘陽地產凈負債率57%，現金短債比1.4倍，剔除預收賬款后的資產負債率約為68.1%。

“三道紅線”，無一觸碰，屬于綠檔房企，可見弘陽地產對于財務杠桿的使用極為克制，整體財務結構健康。

并且，出于對貸款安全性的考慮，越是償債能力強的企業，越能從金融機構獲得利率低、期限長的貸款。

從弘陽向外部的融資來看，弘陽現在信用風險低、融資能力強。弘陽地產2021年加權平均融資成本為7.43%，自2019年以來不斷下降，體現了資本市場對公司的信賴。

在樓市資本論看來，在流動性危機成為扼制房企咽喉的當下，保持財務健康是房企穿越周期的根本，而弘陽地產正憑借長期的自律和審慎，在此輪調整中安全著陸。

信號

4

雙輪驅動熨平周期

對于像弘陽地產這樣致力于跨越周期的穩健型房企而言，僅嚴控負債比例以獲得融資主動權還不夠；如何保障在極端環境下也能獲得確定的盈利能力，也是其必要考量。

樓市資本論注意到，弘陽地產一早選擇了商業+地產雙輪驅動，通過發展商業業務構建穩定的租金回報，不僅對沖了住宅周期，又可幫助提升報表的修復能力。

據悉，弘陽商業以年輕中產、成熟中產、親子家庭為主要目標客群，打造了弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+三條主力產品線。

年報顯示，截至去年底弘陽地產實現收入約266.67億元，同比增加32.3%，其中商業經營所得收入同比增加15.5%至5.84億元；酒店經營所得收入同比增加12.0%至4210萬元。

另一方面，弘陽地產的商業模式打通購物、家居、游樂三大業態，天然地自帶線下流量價值，可以增強地產板塊吸引力，版圖迅速擴大。

就算是疫情影響之下，弘陽地產商業板塊的表現也超出了市場預期。

例如，南京弘陽廣場的商業標桿地位得到不斷鞏固；濟南弘陽廣場于2021年底開始試運營，開業三天客流突破50萬人次，銷售額超2500萬元；濰坊弘陽廣場實現構建70 萬平方米商業綜合體，以中心演藝秀場和大型游樂為主題，打造弘陽第四代場景體驗式購物中心。

這樣強的確定性增長，也難怪弘陽地產在年報發布后，連續5日收盤價上漲，最終4月6日以2.77港元收盤，最高漲幅達13.31%。

住宅開發為商業地產開發提供穩定的現金流，后者則以商管收入豐補利潤、增強持續經營能力，在樓市資本論看來，兩者互補、漸入佳境，也成為弘陽地產熨平地產周期的一大關鍵。

過去的2021年，地產界雷聲滾滾。交房延期、項目停工屢見不鮮，資本也信心不足，不少直接抽身離去。

當詰問、反思，成為房企常態時，弘陽地產則以一份扎實穩健的年報，成為腰部房企向上的樣本力量。

竹子三年不長，但一夜千尺。持續升級的產品力、高能級的土地儲備、持續健康的財務結構、加之地產+商業雙輪驅動模式，弘陽地產正發出未來可期的確定性信號。

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