危機中的正榮地產

經濟觀察網 記者 丁文婷 經歷了2月股價暴跌超過80％及2億美元永續債尋求交換要約后，千億房企正榮地產（06158.HK）正面臨新的情況。

數百名跟投員工要求與正榮對話，希望拿回跟投本金；一些擔心項目爛尾的購房者紛紛為復工奔走，當壓力從四面八方涌來，與多數房企一樣，正榮也試圖通過債務展期、變賣資產和股權轉讓等手段“回血自救”。

跟投風波

“員工跟投”在房地產行業早已不是秘密，動輒10%-15%的年化收益是有吸引力的回報；而對房企而言，跟投是一種吸納資金的方法，此外，跟投還能將員工與公司收益綁定，提升員工的積極性和戰斗力，諸多房企為了實現規模擴張，都推出高管和員工強制跟投制度。

房地產高速發展時期，跟投對房企和員工屬于“雙贏”，而一旦行業進入下行階段，員工很可能面臨無法兌付的風險。

經歷股債“閃崩”后，正榮地產的跟投員工成立了一個“跟投保衛群”，希望與公司溝通“拿回本金”。

經濟觀察網了解到，目前正榮地產有三種跟投產品：榮享、榮耀及紀念版系列。員工的級別不同，跟投金額上限也不同，普通員工上限200萬元，管理層300萬-500萬元不等。

正榮地產給出的跟投退出方案有兩種：第一是現金分期方案，員工可在今年5、6、7月各獲得10萬元退款，退款總額30萬元。7月后根據公司財務資金情況另行溝通，按原投資約定付息還本作為兜底條款。

第二是抵房方案，跟投員工根據投資金額和公布的房源自由組團選房，按照抵房項目意向進行搖號、選房，支付首付款后進行網簽。

一名參與跟投人士介紹，自己所購買的“榮耀系列”為兩年期，年化收益率在12%，每年在3月、9月定期派息，按合同應該在2023年3份到期退出。目前，正榮地產承諾在今年三月底共計返還30%的本金?！艾F在已經拿到了前15%，剩下的15%正榮地產承諾會在3月底支付”。

該人士表示，目前的兌付方案對于跟投金額在50萬元以下的員工來說相對“友好”。他算了一筆賬，如果剩余的15%本金和3月底的派息能如期拿到，那么“榮耀系列”的跟投員工能到手投出本金的4成左右，“安心了一點”。

但一些投資金額較大的員工則比較“尷尬”。另一位跟投人士介紹，“如果選擇現金退出機制，不論是拿30萬，還是拿回本金的30%，剩余部分都是大頭”。對于投資金額在百萬元以上的員工來說，顯然抵房是“合適”的方案。

目前正榮地產給員工的抵房折扣是9折，他表示，一些三四線城市的房子“平價出”都困難。

考慮到抵房還涉及到許多細節，比如限購、更名、交房等，都讓一些員工擔憂。如果抵房項目本身有借款，金融機構會對銷售回款監管，在這種情況下，辦理更名很有可能拿不到錢。

經濟觀察網注意到，在正榮地產提供給員工們的可選房名單中，包含南京、天津、阜陽、武漢、長沙、莆田、福州、平潭等多個城市。蘇州、南京等地涉及限購問題，需要有本地購房資格?！皢T工需要向人力資源部門詢問項目底價，換取相應‘房票’。購買房源超出理財金額的部分，需要補齊全款項?！鄙鲜鰠⑴c跟投人士說。

樓盤停工

除了跟投員工，正榮項目的購房者同樣焦慮。

今年春節后，有關正榮地產部分項目停工的消息傳出。一名上海正榮悅瓏府的業主告訴經濟觀察網，1月中旬，他發現項目現場施工人數明顯減少，春節至今仍未復工。

上海正榮悅瓏府總包單位中國核工業華興建設有限公司相關負責人告訴經濟觀察網，目前施工方并未撤場，撤走臨時員工宿舍是因為后期建設不需要這么多工人了。工人宿舍是租用的，因為未復工，為避免浪費所以撤走了一部分。至于需要多久能復工，雙方還在商談。

正榮悅瓏府所在的嘉定區房管局市場科一名工作人員表示，房管局聯合嘉定區建委一直在推動復工。目前正榮地產預售資金監管賬戶有余額，但具體金額需要金融、法律等部門對賬后才能告知。他表示，正榮悅瓏府只需要不到一億元資金即可復工。

上述總包單位負責人透露，正榮欠項目施工方1000萬元左右工程款，支付后才能復工?！绊椖勘旧聿淮螅瑝|資1000多萬不是小數目?！彼f。

經濟觀察網注意到，中核華興是正榮地產長期的戰略合作伙伴，與正榮在南京、長沙合作了多個項目，而南京正榮潤棠府也傳出停工消息。據一名接近總包單位的人士透露，部分項目總包單位的員工也在討薪。

不止上海，正榮長沙樓盤也爆出停工傳聞，長沙正榮濱江紫闕臺一名業主告訴經濟觀察網，項目銷售時屬于“搖號盤”，開售當天就賣光了。春節后，項目一直處于停工狀態。目前項目住宅部分已經封頂，部分外立面已完工，一些高層樓棟的外立面墻面還未完工。

上述業主介紹，在長沙相關部門組織下，業主與正榮地產開始溝通，目前停工主要因為正榮拖欠施工單位龍元建設(600491)集團股份有限公司8000萬元左右工程款，償還后才同意開工。

業主從項目預售資金的監管銀行處獲知，目前監管賬戶余額有2.3億元，項目建設資金還需要6億元左右，資金缺口約4億元。

自救回血

自永續債逾期導致股債暴跌，正榮地產一直通過一系列方式緩解債務壓力。

3月7日，正榮地產發布公告，知會票據持有人，于倫敦時間2022年3月4日下午4時整，已收到將于2023～2026年到期的8筆美元債同步同意征求的必要同意。

3月13日，正榮地產公告稱，其于2月18日公告的一筆將于今年3月到期的優先永續債和2月21日公告分別于2022年3—9月到期的5筆優先票據的交換要約已于屆滿日期，已就有關同意征求的建議修訂及豁免取得必要同意。

除了尋求債務展期，正榮地產還通過變賣資產、轉讓股權的方式進行自救。2月23日，正榮地產召開投資者電話會表示，已梳理一批合作項目及投資性物業，正與現有合作方及央國企洽談股權轉讓事宜，預計今年上半年可完成30億-40億元的資產處置。

同時，正榮地產表示，截至2月初，預計正榮剩余的權益貨值約超1300億元，分布在南京、蘇州、福州等城市。

今年2月，正榮地產完成了一系列將項目所持股權轉給合作方美的置業控股有限公司（03990.HK）的動作。

2月23日，正榮地產將其所持榮福（天津）置業發展有限公司股權轉讓給了合作方美的置業。榮福(天津)置業發展有限公司工商信息發生變更，美的置業接過正榮地產股份成為項目的全資股東。

一天后，正榮地產又將長沙“美的正榮濱河苑”項目50%股權以及無錫“正榮美的云樾”51%股權轉讓給了美的置業。

2月25日，正榮地產公告，公司控股股東RoYue Limited將1.4億股普通股已轉讓予第三方。RoYue Limited所持正榮地產股份降至47.63%。而RoYue Limited由正榮地產實控人歐宗榮全資擁有，這一部分股份變動系履行質押擔保。

3月中旬，正榮服務公告，偉正控股有限公司（一家由歐宗榮全資擁有的公司）將于2022年3月17日完成向華博貿易有限公司轉讓2.53億股股份（占公司已發行股本約24.40%）。股份轉讓完成后，歐宗榮連同家庭成員將透過彼等投資公司擁有正榮服務已發行股本的44.43%，華博將擁有已發行股本的24.40%。

值得注意的是，此次轉讓目的為清償一筆由歐宗榮及偉正控股作出擔保，且應付福建華閩進出口有限公司的貸款。而華博貿易有限公司的母公司正是福建華閩。這在業內人士看來，此次股權交易是在以物企股權抵債，以緩解債務壓力。

根據大公國際資信評估有限公司在2月28日發布的評級公告，截至公告日，正榮地產境內存續債券（含資產支持證券）尚未償還本金余額70.24億元，其中到期與行權日在2022年內的債券余額37.57億元，面臨較大債券兌付壓力。

經濟觀察網注意到，3月16日至18日，正榮地產（06158.HK）股價連續三天有所回升。3月16日、17日漲幅分別為11%和26%，截至3月18日收盤正榮股價為0.64港元/股，總市值約為28億港元。