戰略布局和外拓方式見成效 越秀服務獲得“買入”評級

3月3日，越秀服務集團有限公司(06626.HK，以下簡稱“越秀服務”)公布其2021年上市后首份業績報告。數據顯示，截至2021年12月31日，越秀服務營業總收入為人民幣19.18億元，同比增長64.2%，毛利率為35.0%。越秀服務上市首年業績快速增長，盈利能力不斷提升，備受資本市場肯定，建銀國際、交銀國際、農銀國際和中信建投證券等多個知名投行對越秀服務維持“買入”評級。

業績營收增長強勁，獲權威投行評級認可

越秀服務 2021 年度實現營業收入19.18億元，其中非商業物業管理及增值服務收入14.25億元，同比增長75.7%，商業物業管理及運營服務收入4.93億元，同比增長38.2%?？鄢鲜匈M用和匯兌損益影響，公司實現歸母凈利潤應為3.95億元，同比增長 98.5%。

對此，交銀國際、農銀國際和中信建投證券均表示，越秀服務2021年全年營收增長強勁，利潤率提高，同時，考慮越秀服務擁有優質國企股東背景、卓越的成長能力和獨特的核心競爭力，估值相當具有吸引力，對其維持“買入”評級。其中，中信建投證券按2022年預測利潤給予越秀服務15倍PE，目標價更由5.16港元上調至7.28港元。

建銀國際認為，越秀服務2021年業績穩健，利潤的快速增長主要得益于收入同比增長64%、毛利率增長0.5個百分點、銷售和管理費用比率下降3.9個百分點。此外，越秀服務目前的市盈率為9倍（基于2022年預測凈利潤），對于盈利復合年增長率為62%的國企來說，非常有吸引力。因此，建銀國際對越秀服務維持“跑贏大市”評級。

在管理面積穩步增長，規模拓展發力

業績報告顯示，2021年全年越秀服務在管面積3887萬平方米，同比增長19.1%，合約面積5838萬平方米，同比增長17.0%，合管比為1.5倍。2021年新簽約項目71個，新簽合約面積1021萬平方米。

交銀國際和農銀國際均在報告中提到，越秀服務目標是在2023年三年內達到1億平方米的總在管面積。未來將發力增加第三方外拓，計劃從2021年的350萬平方米增加到2022年的700萬平方米。因此，交銀國際認為，越秀服務的規模擴張按計劃進行，實現規模效應，對越秀服務維持“買入”評級。

獨特的TOD物管模式和商業運管，構建核心競爭優勢

農銀國際、中信建投證券等機構均報告中認為，越秀服務的TOD綜合物業管理模式在全國范圍內具有獨特的核心競爭優勢。截至 2021 年末，越秀服務TOD綜合物業管理服務項目的總在管面積565萬平方米，合約面積 612萬平方米，實現營收2.38億元，占總營收的12.4%。2022年初，越秀服務中標福州地鐵2號線項目，是其向大灣區外拓展邁出的重要一步。公司亦與青島、重慶、長沙、昆明、南寧等城市建立業務關系，將進一步推動其TOD綜合物業管理業務的全國化進程。

此外，越秀服務作為高端寫字樓物業管理引領者，商業運管業務的穩健增長同樣獲得投行機構的認可。2021年，越秀服務的商業運管收入同比增長38.2%至4.93億元。中信建投證券表示，越秀服務擁有豐富的超甲級、超高層寫字樓管理運營經驗，其甲級、超甲級寫字樓物管費均逾30元/平方米/月，在對公司業績做出重大貢獻的同時，也構成公司的核心競爭優勢。

社區增值服務高質增長，創新物業生態

越秀服務擁有著成熟社區商業服務體系以及強大的服務能力，通過線上線下雙端布局，深耕社區，著力打造社商全鏈條服務體系及戰略品牌資源庫。

交銀國際和農銀國際提到，越秀服務在社區增值服務板塊，毛利率同比增長8.3個百分點至46.1%，收入同比增長229%達到人民幣4.42億元，主要得益于新增的美居業務的顯著增長。美居業務在2021年實現了1.39億元的收入，顯示出了強勁的增長勢頭。此外，越秀服務還與廣州越秀食品集團有限公司合作，上線新的在線食品零售業務，農銀國際相信這將成為一個新的收入增長點。

農銀國際的報告中還指出，越秀服務凈現金同比增長279%至38億元。現金/市值(截止2022年3月3日為63億港元)高達約75%。農銀國際認為越秀服務的社區增值服務是重要的現金流來源之一，可支撐現金型盈利的高質量增長，估值相當具有吸引力，維持“買入”評級。

越秀服務上市后全年成績表現亮眼，依托國企股東的支持、獨特的TOD綜合物業管理模式的競爭優勢以及多元化、規?；臉I務來源，獲得資本市場肯定。未來，越秀服務有望發力市場外拓，搶占更大的市場份額，給股東及投資者交出更優異的答卷。