房企融資監管細化 地產債買氣不減

市場傳聞房企融資設定“三道紅線”，令市場緊張不已，但似乎并未影響機構加倉地產債的動力。

8月25日，10年期國債收益率時隔逾一個月再度升破3%，國債期貨主力合約均創逾半年新低。然而，地產債近期走勢強勁。8月25日，廣州富力地產股份有限公司(下稱“富力地產”)境內債“16富力01”上午突發一筆成交價100元的交易，收益率為6.8417%，偏離前一筆交易1368.44BP(基點)，較早盤首筆成交價94.95元上漲5.32%，創歷史最大單日漲幅紀錄。

近期，樓市調控信號再現。先是市場傳聞房企融資設定“三道紅線”令市場緊張不已，接著，住建部、央行近日召開重點房企座談會，形成了重點房企資金監測和融資管理規則，但這似乎并未影響機構加倉地產債的動力。

多家中外資機構債券基金經理對第一財經記者表示，這并非房地產投融資政策逆轉，也不是房地產將去金融化。監管層此前提出房地產是最大的灰犀牛，再加上上半年樓市局部過熱、土地溢價普遍走高，市場對房企融資收緊有所預期。座談會針對高杠桿房企，促使其應對可能的債務風險。

控制房企有息債務規模

上述座談會上，住建部、央行會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。不過，監管對此前市場傳聞的“三條紅線”并未作出回應。

此前，市場傳聞稱，為控制房企有息債務規模，有關部門設置出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值。

獨立評級機構YY評級表示：“試點可以降低部分企業過于激進的行為預期，整體對債權人而言，并無不利，可能邊際相對正面。”

某外資機構債券基金經理對記者表示：“座談會之后，各界認為地產融資會更加透明化。”

此前，房地產市場“熱錢”加速涌入，部分一二線城市房價上漲。華創固收稱，一季度，疫情爆發導致房地產銷售近乎停滯，但伴隨國內疫情防控形勢好轉，前期積壓的購房需求回補釋放，疊加寬貨幣環境下居民投資需求增長，部分大中城市房價快速上行。1~7月，一線城市的70大中城市二手房價指數同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中長期信貸首次連續2個月超6000億元，均反映了房地產銷售端的持續回暖。與此同時，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%~20%，高于去年同期水平。

地產債買氣不減

近期，“債熊”的意味似乎越來越濃。25日，國債期貨全線收跌，10年期主力合約跌0.44%報97.935元，創1月9日以來新低。

地產債卻逆勢攀升，8月25日，富力債的異動備受圈內關注。“16富力01”25日上午突發一筆成交價100元的交易，收益率為6.8417%，較早盤首筆成交價94.95元上漲5.32%，創歷史最大單日漲幅記錄。過去6個月內，“16富力01”價格整體呈現下跌趨勢，從3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后價格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地產董事長助理陳志濠表示，集團未來9個月將處理250億~350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。

而同時，房企可使用的“財技”仍多。房企至少可以通過做出表的ABS、供應鏈ABS、合作開發、明股實債、永續債、調整現金流量表科目等手段來應對考核指標。

哪些是高杠桿房企

盡管如此，市場仍然對高杠桿房企報以極大關注。

以2019年年報數據為基礎，華創證券統計了30強房企的情況。“三道紅線”均觸及的房企共有9家;滿足2個條件的有5家;滿足1個條件的11家;3項均未觸及的共5家。有3家(恒大、融創、綠地)排名前10的房企觸及“三條紅線”，意味著有息負債不能再增長;其余7家則未觸及或觸及1條紅線，有息負債增速須控制在10%或15%以內。而2019年30強房企中，多數房企有息負債的增速超過了15%，意味著新規一旦實施，房企整體降杠桿的壓力較大。

根據Wind資訊，第一財經記者以2019年年報統計了相關負債數據，房企剔除預收賬款的資產負債率整體偏高，38家房企該比率超過70%，建業地產、融創中國、中南置地、綠地控股等10家房企剔除預收賬款的資產負債率超80%;凈負債率指標方面，超半數房企該比率小于100%，泰禾集團、富力集團、華夏幸福、融創中國、首開股份等16家房企凈負債率大于100%，泰禾集團凈負債率高達248.33%。金地集團、世貿、龍湖集團、碧桂園、萬科、華潤置地、招商蛇口、建業地產、新城控股、中海地產2018年、2019年凈負債率均小于60%。

機構認為，房企未來存貨周轉有望提速，引入聯營、合營投資者的案例可能增多，且銷售回款周期或縮短。(作者：周艾琳)